{"id":3388,"date":"2013-07-17T14:28:12","date_gmt":"2013-07-17T12:28:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/?p=3388"},"modified":"2019-04-10T10:56:52","modified_gmt":"2019-04-10T08:56:52","slug":"achtung-alles-etwas-anders-neues-mietgesetz-in-spanien-in-kraft-getreten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/achtung-alles-etwas-anders-neues-mietgesetz-in-spanien-in-kraft-getreten\/","title":{"rendered":"Achtung, alles etwas anders \u2013 Neues Mietgesetz in Spanien in Kraft getreten"},"content":{"rendered":"

Mehr Flexibilit\u00e4t, mehr Kontrolle, neue Rechte: Wie die spanische Regierung den lahmenden Mietmarkt in Schwung bringen will und was das f\u00fcr Auswirkungen hat.<\/strong><\/p>\n

Von Rechtanwalt Daniel Olabarr\u00eda\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad\u00ad<\/strong><\/em><\/p>\n

Am 6. Juni dieses Jahres ist das Gesetz 4\/2013 vom 4. Juni \u00fcber den spanischen Mietmarkt in Kraft getreten. Der Grund der Neufassung des bisherigen spanischen Mietgesetzes wird gleich in der Pr\u00e4ambel erkl\u00e4rt:<\/p>\n

\u201eDer spanische Immobilienmarkt ist einer hohen Zahl von Immobilien und einem schwachen Vermietungsmarkt gepr\u00e4gt. In Spanien leben nur 17 Prozent der Bev\u00f6lkerung zur Miete, im Gegensatz zum europ\u00e4ischen Durchschnitt von 30 Prozent, \u201c<\/p><\/blockquote>\n

hei\u00dft es dort.<\/p>\n

\"Finca

Langzeitvermietung erfreut sich auch auf Mallorca zunehmender Beliebtheit. Mit dem neuen Mietgesetz sind Eigent\u00fcmer und Mieter jetzt flexibler in der Vertragsgestaltung<\/p><\/div>\n

Die beschlossenen Ma\u00dfnahmen zielen haupts\u00e4chlich auf private Besitzer leerstehenden Wohnungen, die zur Langzeitmiete<\/strong> <\/a>animiert werden sollen. Das bisherige Gesetz sah einen sehr hohen Mietschutz vor. Das hatte zur Folge, dass Vermieter Wohnungen lieber leer stehen lie\u00dfen statt sie zu vermieten und so das Risiko einzugehen, sich f\u00fcnf Jahren an einen Mieter zu binden. Auch der Verkauf einer Immobilie wurde durch die Vermietung erschwert.<\/p>\n

Die neuen Vorgaben gelten nun f\u00fcr alle Vertr\u00e4ge ab dem 6. Juni 2013<\/strong>. Eine entscheidende \u00c4nderung besteht darin, dass die konkreten Regelungen im Mietvertrag nicht mehr im Einzelnen gesetzlich festgeschrieben sind. Stattdessen k\u00f6nnen Mieter und Vermieter eigene Vereinbarungen treffen, solange sie den Rechtsrahmen des Mietgesetzes respektieren.<\/p>\n

\u00c4nderungen zur Vertragsdauer<\/span><\/h2>\n

Bislang war die erforderliche Mindestmietdauer f\u00fcr f\u00fcnf Jahre festgelegt und verl\u00e4ngerte sich jeweils automatisch um ein Jahr. Diese Frist ist nun auf prinzipiell drei Jahre reduziert. Allerdings d\u00fcrfen nun Mieter und Vermieter auch eine k\u00fcrzere Mietdauer<\/strong> vereinbaren, und der Vermieter kann dem Mieter bei Eigenbedarf<\/strong> k\u00fcndigen. Vorher musste Eigenbedarf ausdr\u00fccklich im Vertrag festgehalten werden, um sich darauf bei einer K\u00fcndigung beruhen zu k\u00f6nnen. Laut dem neuen Gesetz reicht dagegen eine einfache Mitteilung an den Mieter.<\/p>\n

Im Fall einer stillschweigenden Vertragslaufzeit von drei Jahren, bei der weder der Mieter noch der Vermieter das Mietverh\u00e4ltnis k\u00fcndigen, hat der Mieter das Recht, ein zus\u00e4tzliches Jahr zu bleiben. Bislang sah das Gesetz vor, dass ein Mieter bis zu drei weitere Jahre bleiben konnte.<\/p>\n

K\u00fcndigung durch Mieter<\/span><\/h2>\n

Der Mieter kann jederzeit vom Mietvertrag zur\u00fccktreten. Voraussetzung ist lediglich, dass mindestens sechs Monate seit dem Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses<\/strong> vergangen sind, und die K\u00fcndigung mit einer Frist von 30 Tage ausgesprochen wird. Selbst, wenn im Vertrag eine l\u00e4ngere Frist vereinbart wurde, reicht eine solche Mitteilung an den Vermieter, um den Vertrag ohne drohende Abfindung zu beenden. Laut Gesetz kann man im Vertrag allerdings eine Klausel aufnehmen, wonach der Mieter im Falle einer K\u00fcndigung dem Vermieter den gleichwertigen Betrag einer Monatsmiete pro ausstehendes Vertragsjahr zahlen muss. Mit dieser Regelung soll mehr Flexibilit\u00e4t<\/strong> erm\u00f6glicht werden. Mieter k\u00f6nnen so leichter auf eventuelle Ver\u00e4nderung ihrer pers\u00f6nlichen Lebensumst\u00e4nde reagieren.<\/p>\n

Verkauf der Wohnung<\/span><\/h2>\n
\"Meerblick

Zur Langzeitmiete auf Mallorca sehr begehrt: Villen mit Meerblick und gehobener Ausstattung<\/p><\/div>\n

Die Parteien k\u00f6nnen vereinbaren, dass der Mieter auf das Vorkaufsrecht verzichtet<\/strong>. Andernfalls ist der Verk\u00e4ufer verpflichtet, den Mieter \u00fcber die Konditionen des Kaufes zu informieren, sodass dieser das Vorkaufsrecht aus\u00fcben kann. Bislang wurde zwar ebenfalls Verzichtsklauseln in permanenten Mietvertr\u00e4gen eingef\u00fcgt, diese waren jedoch nichtig.<\/p>\n

Laut der alten Regelung musste der K\u00e4ufer einer vermieteten die Konditionen des Mietvertrags \u00fcbernehmen und beibehalten. Erst nach Vertragsablauf konnte der neue Besitzer die Immobilie auch selbst bewohnen. Mit der neuern Regelung ist diese Verpflichtung nun nur noch anwendbar, wenn der Mietvertag auch im Grundbuch eingeschrieben wurde. Ansonsten kann der neue Eigent\u00fcmer dem Vermieter eine Frist von drei Monaten einr\u00e4umen, um die Wohnung zu verlassen. Ebenso ist festgelegt, dass weitere Rechte des Mieters nur dann gegen\u00fcber Dritten ausge\u00fcbt werden k\u00f6nnen, wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen ist.<\/p>\n

Schuldnerverzeichnis<\/span><\/h2>\n

Um den Besitzern mehr Sicherheit zu gew\u00e4hrleisten, soll in den kommenden Monaten ein Verzeichnis der Gerichtsurteile \u00fcber unbezahlte Mietverh\u00e4ltnisse<\/strong> eingerichtet werden. Es soll \u00fcber das Risiko der Vermietung der Immobilie an Personen informieren, die schon fr\u00fcher nicht ihren im Mietvertrag festgelegten Zahlungspflichten nachgekommen sind und deswegen zu einer Zwangsr\u00e4umung verurteilt wurden. So sollen Eigent\u00fcmer davor gesch\u00fctzt werden, an Personen zu vermieten, bei denen es Zahlungsprobleme gab.<\/p>\n

Abgeschafft wird au\u00dferdem die bisherige Unterscheidung zwischen konventionellen und luxuri\u00f6sen Wohnungen<\/strong>, wobei auch hier die Parteien Vertragsfreiheit innerhalb des Rechtsrahmens besitzen. Gesonderte Regeln galten bislang Mietwohnungen mit einer Wohnfl\u00e4che von mehr als 300 Quadratmetern oder einer Jahresmiete, die die H\u00f6he des gesetzlichen Mindestlohns um das 5,5-fache \u00fcberschritt. Diese Vertrags Verh\u00e4ltnisse unterlagen bislang nicht dem bisherigen Mietgesetz.<\/p>\n

Eine weitere Neuerung hat besonders f\u00fcr die Balearen als Tourismusregion gro\u00dfe Bedeutung. So werden nun Ferienwohnungen erstmals von der Regelung des Mietgesetzes ausgeklammert und unterliegen stattdessen den Tourismusgesetzen der jeweiligen Regionen<\/strong>. Das gibt der Landesregierung gr\u00f6\u00dfere Handhabe.<\/p>\n

Bei der Neufassung des Gesetzes wurden zudem Artikel hinsichtlich der Zivilprozessordnung angeglichen, um solche Verfahren zu erleichtern. Trotz allem Anschein wird dies nicht eine Minderung der Fristen von Zwangsr\u00e4umungen zur Folge haben.<\/p>\n

Der Autor ist Abogado in der Kanzlei Bufete Buades in Palma, Telefon: +34 971-22 94 65, www.bufetebuades.com<\/a><\/i><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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