{"id":3450,"date":"2023-07-15T17:00:48","date_gmt":"2023-07-15T15:00:48","guid":{"rendered":"http:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/?p=3450"},"modified":"2023-07-31T13:39:51","modified_gmt":"2023-07-31T11:39:51","slug":"ferienvermietung-auf-mallorca-so-vermieten-sie-legal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/ferienvermietung-auf-mallorca-so-vermieten-sie-legal\/","title":{"rendered":"Ferienvermietung auf Mallorca \u2013 so vermieten Sie legal an Urlauber"},"content":{"rendered":"

Update Juli 2023: Regierungspakt auf den Balearen:\u00a0Neue Chancen f\u00fcr Ferienvermietungen auf Mallorca<\/em><\/strong><\/p>\n

Der Regierungswechsel auf den Balearen verspricht Steuererleichterungen und neue M\u00f6glichkeiten f\u00fcr Immobilienk\u00e4ufer sowie Ferienvermieter. Die konservative Volkspartei (PP) wird in einer Minderheitsregierung agieren und somit auf die Unterst\u00fctzung der Rechtspopulisten von Vox angewiesen sein. Unter der Balearen-Pr\u00e4sidentin Marga Prohens haben die Parteien ein Regierungsprogramm vereinbart, das auf zahlreiche Steuererleichterungen abzielt.<\/em><\/p>\n

Eine geplante Ma\u00dfnahme betrifft die Liberalisierung der Vermietung von Ferienunterk\u00fcnften. Das seit 2022 bestehende Moratorium, das die Vergabe neuer Lizenzen blockiert, soll aufgehoben werden. Wir werden Sie dar\u00fcber auf dem Laufenden halten<\/em>.<\/p>\n

Eine gro\u00dfe Auswahl an malerischen Fincas und Villen zur Ferienvermietung<\/a> finden Sie bei Porta Holiday.<\/em><\/p>\n

Das aktuell g\u00fcltiges Gesetz datiert aus 2022:<\/em><\/p>\n

Keine weiteren Ferienh\u00e4user auf Mallorca mehr – Wer eine Immobilie mit Ferienvermietungslizenz kauft, kann diese weiter nutzen<\/h2>\n

Der Ausbau der Vermietung an Urlauber auf Mallorca und den Nachbarinseln ist ausgebremst. Die Balearen-Regierung hat die so genannte Bettenb\u00f6rse eingefroren. Bis 2026 wird die Regionalregierung keine neuen Lizenzen zur Ferienvermietung mehr ausgeben, auch die Zahl der Betten in den Hotels kann nicht mehr wachsen. So steht es in einer Zusatzvorschrift zum balearischen Tourismusgesetz, die per Eildekret verabschiedet wurde.<\/p>\n

Inselr\u00e4te sollen Kriterien erarbeiten<\/h2>\n

In den kommenden vier Jahren sollen die Inselr\u00e4te ihre eigenen Voraussetzungen und Pl\u00e4ne f\u00fcr die Vergabe von Bettenpl\u00e4tzen \u2013 und dementsprechend Lizenzen \u2013 erarbeiten.\u00a0Unter anderem sind die Inselr\u00e4te angehalten, die touristische Belastung in ihren jeweiligen Gemeinden und Urlaubergebieten zu untersuchen. Die Intention der Regionalregierung ist es, Bettenpl\u00e4tze abzubauen. Denn sollten die Inselr\u00e4te nicht reagieren, verfallen die noch bestehenden Kontingente. Im Juli 2020 deckelte der Inselrat Mallorcas die Zahl der G\u00e4stebetten. Maximal 430.000 soll es auf dem Eiland geben, 315.000 davon entfallen auf Hotels, 115.000 auf Ferienimmobilien.<\/p>\n

20.000 neue \u00dcbernachtungspl\u00e4tze liegen auf Eis<\/h2>\n

In diesem und im kommenden Jahr h\u00e4tten rund 20.000 neue \u00dcbernachtungspl\u00e4tze auf Mallorca, Ibiza und Formentera geschaffen werden k\u00f6nnen. Menorca regelt die Vergabe durch den Regionalplan der Insel. Doch auch dort gilt das Moratorium.<\/p>\n

Bisher musste, wer Ferienvermietung betreiben wollte, eine Tourismuslizenz erwerben und daf\u00fcr die entsprechende Zahl an G\u00e4stepl\u00e4tze aus der Bettenb\u00f6rse kaufen. Das ist nun nicht mehr m\u00f6glich. Die Beh\u00f6rden nehmen keine neuen Antr\u00e4ge mehr an. Antr\u00e4gen auf Vermietungslizenzen, die bis zum Tag der Ver\u00f6ffentlichung des Beschlusses im balearischen Amtsblatt am 11. Februar 2022 gestellt worden waren, werden noch bearbeitet.<\/p>\n

Lizenz bei Verkauf bleibt bestehen<\/h2>\n

Des Weiteren ist es f\u00fcr Vermieter nicht mehr m\u00f6glich, bereits bestehende Bettenpl\u00e4tze untereinander zu tauschen oder zu verkaufen. Wichtig ist allerdings zu wissen: Wird eine Immobilie mit Ferienvermietungslizenz verkauft, kann der neue Eigent\u00fcmer diese auch weiterhin nutzen. An der Anzahl der Bettenpl\u00e4tze \u00e4ndert sich nichts.<\/p>\n

\"Traumhaus<\/a>

Traumhaus mit unschlagbarer Aussicht aufs Meer und Vermietungslizenz in Alcanada<\/p><\/div>\n

Verlust der Lizenz ist m\u00f6glich<\/h2>\n

Werden Lizenzen zur\u00fcckgegeben, stehen diese dem Markt nicht mehr zur Verf\u00fcgung. Die R\u00fcckgabe einer Lizenz erfolgt auf Antrag des Eigent\u00fcmers. Zudem k\u00f6nnen Vermieter ihre Lizenzen verlieren. Das kann bei Nichteinhaltung des Gesetzes passieren. So m\u00fcssen Genehmigungen, die f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4usern und 60-Tage-Vermietung erteilt wurden, im F\u00fcnf-Jahres-Rhythmus erneuert werden. Die Geb\u00fchren f\u00fcr die Bettenpl\u00e4tze m\u00fcssen dann erneut entrichtet werden. Auch wer seine Vermietungslizenz nach \u00e4lteren Vorschriften (vor 2017) beantragt hatte, muss die Zulassung regelm\u00e4\u00dfig neu einholen.<\/p>\n

F\u00fcr Vermietungslizenzen, die vor 2017 erteilt wurden, gilt eine Nichtnutzungs-Frist von drei Jahren. Wenn festgestellt wird, dass die Immobilie in diesem Zeitraum nicht an Urlauber vermietet wurde, erlischt die Lizenz. Mitarbeiter des Inselrats von Mallorca \u00fcberpr\u00fcfen, ob Immobilien mit Vermietungsgenehmigung f\u00fcr touristische Zwecke zur Verf\u00fcgung gestellt werden oder nicht.<\/p>\n

Renditen lockten Investoren<\/h2>\n

Als Alternative zur Hotel\u00fcbernachtung hat sich die touristische Ferienvermietung auf Mallorca und den anderen Baleareninseln in den vergangenen Jahren etabliert. In der Corona-Pandemie erlebte sie einen regelrechten Boom. Gute Renditen lockten ausl\u00e4ndische Investoren an. Wer nun eine Immobilie auf Mallorca kauft, die bereits \u00fcber eine Ferienvermietungslizenz verf\u00fcgt, wird diese auch weiterhin nutzen k\u00f6nnen. Wer jedoch ein Haus ohne Lizenz erwirbt, hat aktuell keine M\u00f6glichkeit die Vermietung an Urlauber zu legalisieren.<\/p>\n

Keine steuerlichen \u00c4nderungen<\/h2>\n

F\u00fcr steuerliche Nicht-Residenten \u2013 bleibt die Einkommensteuer bei der Ferienvermietung gleich. Denn diese regelt das spanische Einkommensteuergesetz. Vermieter touristischer Unterk\u00fcnfte m\u00fcssen also auch weiterhin in Spanien quartalsweise die Einkommensteuererkl\u00e4rung einreichen.<\/u><\/b><\/p>\n

Weitere wichtige Fragestellungen<\/h2>\n

Stand August 2022 – Autor: Dominic Porta<\/a><\/em><\/p>\n

Wie sieht es mit der Verl\u00e4ngerung von Altlizenzen aus?<\/b><\/span><\/p>\n

Mit dem Begriff Altlizenzen sind im Bereich der Ferienvermietung auf Mallorca die Ferienvermietungslizenzen gemeint, die vor Juli 2017 genehmigt worden sind. Hier wird dann noch einmal unterschieden zwischen Genehmigungen, die in den Zeitr\u00e4umen 2005-2012 und 2012-2017 ergangen sind.<\/p>\n

Wie sieht es mit der Erneuerung von Altlizenzen nach den Vorgaben von 2005 aus?<\/b><\/span><\/p>\n

Im Art. 12 des Ley 2\/2005 hei\u00dft es, dass die Lizenzen eine Geltung von h\u00f6chstens sechs Jahren haben und diese zwei Monate vor Ablauf dieser sechs Jahre erneuert werden m\u00fcssen. Durch die Einf\u00fchrung des Gesetzes 8\/2012 vom 19. Juli wurde diese Vorschrift NICHT aufgehoben, so dass sie weiterhin G\u00fcltigkeit hat. Dies bedeutet, dass die Lizenzen, die im Zeitraum von 2005 bis 2012 erworben wurden, alle sechs Jahre erneuert werden m\u00fcssen, ansonsten gehen sie verloren. Eine entsprechende Geb\u00fchr ist bei der Erneuerung zu entrichten.<\/p>\n

Wie sieht es mit der Erneuerung von Altlizenzen nach den Vorgaben von 2012 aus?<\/b><\/span><\/p>\n

In den Gesetzen und Vorschriften zur Ferienvermietung, die im Zeitraum von 2012 bis 2017 in Kraft waren, ist eine Regelung \u00fcber die G\u00fcltigkeitsdauer der Ferienvermietungslizenzen f\u00fcr Mallorca nicht zu finden. Auch ist keine \u00dcbergangsregelung hierzu im Tourismusgesetz der Balearen (Gesetz 8\/2012 vom 19. Juli) zu finden. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Lizenzen kein Ablaufdatum haben und daher auch nicht erneuert werden m\u00fcssen. Diese Aussage wurde uns (telefonisch) von der Tourismusbeh\u00f6rde best\u00e4tigt.<\/p>\n

Handelt es sich bei einer Vermietung ab 30 Tagen noch um Ferienvermietung?<\/b><\/span><\/p>\n

Nach dem Tourismusgesetz der Balearen (in seiner Fassung vom 18. Juni 2022) liegt Ferienvermietung vor, wenn eine Wohnimmobilie f\u00fcr kurze Zeit mit Gewinnerzielungsabsicht vermarktet wird. Die Vorg\u00e4ngervorschriften enthielten noch die Regelung, dass bei einer Vermietung von unter 30 Tagen vermutet wurde, dass es sich um Ferienvermietung handelt. Daraus folgte der Umkehrschluss, dass eine Vermietung ab 30 Tagen unter die Langzeitvermietung fallen musste. Diese Vermutungsregelung gibt es in der Form nicht mehr. Vielmehr wird nun ganz klar definiert, dass die Ferienimmobilie tage- oder wochenweise vermietet werden darf, die Mietdauer darf dabei aber keinesfalls die Dauer von einem Monat \u00fcberschreiten. Die Vermutungswirkung wurde umformuliert und nach aktueller Rechtslage wird das Vorliegen von Ferienvermietung angenommen, sofern die Vermarktung kurzzeitig ist (also tage- oder wochenweise) und nicht widerlegt werden kann, dass die Vermarktung einem anderen Zweck als dem touristischen dient. Im Klartext bedeutet dies, dass es jetzt nun nicht mehr auf die Dauer der Vermietung ankommt, sondern auf den Vermarktungscharakter: touristisch oder nicht touristisch. Wer daher Ferienvermietung betreibt, darf die Ferienimmobilie nicht l\u00e4nger als einen Monat vermieten. Wer keine Ferienvermietung betreiben will und daher l\u00e4nger als einen Monat vermietet, muss dar\u00fcber hinaus noch nachweisen, dass es sich nicht um touristische Vermietung handelt. Lesen Sie mehr \u00fcber dem Unterschied zwischen Ferienvermietung, Saisonvermietung und Langzeitvermietung.<\/a><\/p>\n

Senden Sie Ihre Beratungsanfragen zu den steuerlichen Aspekten gerne direkt an unseren Partner, die Plattes Group<\/a> oder den Rechtsanwalt Dominic Porta, der sich u.a. auf das mittlerweile rechtlich sehr komplexe Thema Ferienvermietung spezialisiert hat: www.anwaltmallorca.eu<\/a>.<\/p>\n

Sie besitzen ein Haus mit g\u00fcltiger Vermietlizenz und m\u00f6chten\u00a0vermieten?<\/h2>\n

Porta Holiday<\/a> ist Ihr seri\u00f6ser Partner f\u00fcr die\u00a0zuverl\u00e4ssige Ferienvermietung\u00a0Ihrer Immobilie auf Mallorca und den Balearen. Mehr Infos und Kontakt hier<\/a>.<\/p>\n

Gesetz Ferienvermietung Mallorca bis 2021<\/h2>\n

Folgend finden Sie die Regeln die vor dem „Einfrieren“ der Bettenb\u00f6rse also dem Gesetz von 2022, zwischen 2018 bis 2021 g\u00fcltig waren. Sollte das momentane Moratorium aufgehoben werden, ist die Wahrscheinlichkeit gro\u00df das an die nachfolgenden Regeln wieder angekn\u00fcpft wird.<\/p>\n

Gesetz Ferienvermietung Mallorca zwischen dem 1. August 2018 bis 2021
\n<\/strong><\/p>\n

Im Sommer 2017 verabschiedete die Balearen-Regierung ein kurzfristiges Moratorium zur Ferienvermietung. F\u00fcr ein Jahr durfte keine neue Genehmigung f\u00fcr die Ferienvermietung mehr vergeben werden, so wollte die Politik den steilen Anstieg der Touristenzahlen in den Griff bekommen. Seit dem 30. Juli 2018 k\u00f6nnen wieder Genehmigungen beim Tourismusministerium<\/strong> beantragt werden. Der Inselrat sieht vor, zun\u00e4chst 20.000 G\u00e4stebette f\u00fcr die Ferienvermietung<\/strong> freizugeben; bis 2020 sollen es insgesamt 30.000 werden.<\/p>\n

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Immobilien mit g\u00fcltiger Lizenz zur Ferienvermietung genie\u00dfen Bestandsschutz und die Lizenz wird mitverkauft. Porta Mallorquina bietet viele Angebote mit g\u00fcltiger Lizenz, wie diese Finca in Alcudia.<\/p><\/div>\n

Die beiden spanischen Lokalmedien<\/strong>, Ultima Hora und Diario Mallorca, berichteten ausf\u00fchrlich \u00fcber die Gesetzentwicklung und deren Konsequenzen. Wir haben die wichtigsten Punkte f\u00fcr Sie zusammengefasst:<\/p>\n

Wo darf vermietet werden?<\/strong><\/p>\n

Der PIAT<\/strong> genannte Zonenplan ist der zentrale Punkt des Tourismusrahmengesetzes: Genau aufgeschl\u00fcsselt wird zwischen Gegenden unterschieden, die touristisch ausgelastet sind und solchen, die noch ein paar G\u00e4ste vertragen k\u00f6nnen, hier darf das ganze Jahr \u00fcber an Urlauber vermietet werden. Es gibt einige Gegenden, in denen die Vermietung komplett verboten ist, zum Beispiel an der Playa de Palma<\/strong> oder genauer gesagt von Es Carnatge (Can Pastilla) bis zur Ortsgrenze nach Llucmajor in Arenal. Das gleiche gilt f\u00fcr landschaftliche Schutzgebiete und Industrie- und Wirtschaftsgebiete.<\/p>\n

Dann gibt es noch verschiedene Orte, die als \u201eempfindlich\u201c gelten: Darunter fallen rund 31 Gebiete, zum Beispiel bestimmte Abschnitte von Dei\u00e0, Pollen\u00e7a, S\u00f3ller, Ses Salines<\/strong>, auch auf allgemein l\u00e4ndlichem Grund, wo ebenfalls nur eingeschr\u00e4nkt vermietet werden darf. An empfindlichen wie auch an \u201eges\u00e4ttigten\u201c Orten gilt eine 60-Tage-Regelung, das hei\u00dft, diese Objekte d\u00fcrfen maximal zwei Monate im Jahr ferienvermietet werden. Das sind zum Beispiel auch die Palma-nahen K\u00fcstenstriche wie s\u00fcdwestlich Palmanova<\/strong>, Magaluf<\/strong>, Santa Pon\u00e7a<\/strong> und Peguera<\/strong> bzw. s\u00fcd\u00f6stlich Arenal<\/strong>, Cala Blava<\/strong> oder Son Ver\u00ed Nou<\/strong>.<\/p>\n

Die Stadt Palma<\/strong> ist vom Zonenplan ausgenommen, der Stadtrat hat sein eigenes Regelwerk vorgelegt. Es gilt: Die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern bleibt verboten<\/strong>, in Einfamilienh\u00e4usern wird sie hingegen erlaubt.<\/p>\n

Der Mallorca Zonenplan (PIAT)<\/strong><\/p>\n

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Ferienvermietung auf Mallorca – alle Orte und Regeln auf einen Blick. Quelle: Consell de Mallorca und Bellevue.<\/p><\/div>\n

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Wer darf vermieten?<\/strong><\/p>\n

Das Gesetz besagt, dass eine neue Immobilie in den ersten 5 Jahren (nach Fertigstellung) keine Lizenz erh\u00e4lt, auf die Eigentumsdauer<\/strong> beim einzelnen Eigent\u00fcmer kommt es jedoch nicht an.\u00a0Der K\u00e4ufer, der also eine Immobilie in der richtigen Zone erwirbt, die \u00e4lter als 5 Jahre ist, kann folglich sofort eine Lizenz beantragen. Dabei muss er die nach wie vor sehr strengen Auflagen der Landesregierung erf\u00fcllen und das G\u00e4stebett k\u00e4uflich erwerben.<\/p>\n

Die gute Nachricht f\u00fcr den, der schon eine Lizenz hat: Es \u00e4ndert sich nichts, da hier der Bestandschutz<\/strong> gilt. Die zu vermietenden Objekte sind pro Eigent\u00fcmer auf drei Immobilien begrenzt.<\/p>\n

Was darf vermietet werden?<\/strong><\/p>\n

Einfamilienh\u00e4user<\/strong>, aber auch Ferienwohnungen in Mehrfamilienh\u00e4usern<\/strong>, vorausgesetzt die anderen Eigent\u00fcmer sind einverstanden und die Objekte befinden sich in einer der genehmigten Zonen<\/strong>. Der Inselrat genehmigt keine neuen Landhotels mehr und keine neuen Golfplatzprojekte.<\/p>\n

Welche Ausstattung ist notwendig?<\/strong><\/p>\n

F\u00fcr das zu vermietende Objekt muss zun\u00e4chst eine Bewohnbarkeitsbescheinigung<\/strong> (\u201ec\u00e9dula de habitabilidad\u201c) und der Energieeffizienznachweis (\u201ecertificado energ\u00e9tico\u201c) vorliegen. Sozialwohnungen sind grunds\u00e4tzlich ausgeschlossen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass auf jeweils vier G\u00e4stebetten ein Badezimmer<\/strong> kommt und im Falle einer Ferienwohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses diese \u00fcber einen eigenen, separaten Strom- und Wasserz\u00e4hler verf\u00fcgt.<\/p>\n

In den Gegenden, in denen nur eingeschr\u00e4nkt ferienvermietet werden darf, muss es sich um den Hauptwohnsitz<\/strong> des Eigent\u00fcmers handeln. Diese Regelungen betreffen aber nur Immobilien, die bis jetzt noch keine offizielle Genehmigung zur Vermietung hatten, hier muss eine neue Lizenz erworben werden.<\/p>\n

Wie erhalte ich eine Lizenz?<\/strong><\/p>\n

Das Prozedere ist nach wie vor sehr kompliziert. Die Ferienimmobilie muss sich in einem Gebiet befinden, in dem die Vermietung gem\u00e4\u00df des Zonenplanes m\u00f6glich ist. Zun\u00e4chst muss ein entsprechendes Zertifikat bei der zust\u00e4ndigen Gemeinde<\/strong> beantragt werden.<\/p>\n

Handelt es sich dabei um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus<\/strong>, muss als erste die Eigent\u00fcmerversammlung<\/strong> der Ferienvermietung zustimmen.<\/p>\n

Jetzt muss beim Tourismusministerium<\/strong> der Balearen-Regierung (Conselleria de Innovaci\u00f3n, Investigaci\u00f3n y Turismo<\/em>) eine Genehmigung beantragt werden. Wird diese bewilligt, erh\u00e4lt man eine Registriernummer<\/strong> f\u00fcr die zu vermietende Immobilie. Nun m\u00fcssen die einzelnen Touristenpl\u00e4tze (G\u00e4stebetten) erworben und last not least muss nun bei der Generaldirektion f\u00fcr Tourismus (im Tourismusministerium) eine als \u201eDriat\u201c bezeichnete \u201eErkl\u00e4rung zur Aufnahme einer touristischen Aktivit\u00e4t\u201c eingereicht werden.<\/p>\n

Dann kann es offiziell losgehen. Ob alles Hand und Fu\u00df hat, soll in Zukunft per App auch vom Nutzer kontrolliert werden: Der Urlauber kann mit dem \u201eFerienvermietungscheck Mallorca\u201c<\/strong> \u00fcber die Registriernummer pr\u00fcfen, ob die Vermietung auch tats\u00e4chlich genehmigt ist. Dass die Beh\u00f6rden st\u00e4rker kontrollieren werden, steht au\u00dfer Zweifel.<\/p>\n

Was kostet die Vermietung?<\/strong><\/p>\n

Wem es gelungen ist, eine Registriernummer f\u00fcr das Objekt zu erwerben, der muss f\u00fcr jedes G\u00e4stebett in der Immobilie einzeln bezahlen. Ein Bett im Einfamilienhaus kostet 3.500 Euro<\/strong>, ein Bett in einer Ferienwohnung 875 Euro<\/strong>. Im Falle der 60-Tageregelung kostet der Touristenplatz 291,67 Euro. Eine Zahlung auf Raten ist m\u00f6glich. Als letztes stellt sich noch die Frage:<\/p>\n

Was passiert mit der Lizenz, wenn ich verkaufe?<\/strong><\/p>\n

Die Lizenzen haben unterschiedlich lange G\u00fcltigkeitsdauer. Neue Lizenzen f\u00fcr Ferienh\u00e4user sind unbefristet<\/strong> und k\u00f6nnen folglich mitverkauft werden. Bei Ferienapartments<\/strong> hingegen, die erstmalig eine Genehmigung erhalten haben, ist diese auf f\u00fcnf Jahre<\/strong> beschr\u00e4nkt, dann fallen die Lizenzen zur\u00fcck.<\/p>\n

Da die Balearenregierung beabsichtigt, die Gesamtzahl an Urlauberpl\u00e4tzen mittelfristig herunterzuschrauben, sollen die touristischen Pl\u00e4tze, die an die G\u00e4stebettenb\u00f6rse zur\u00fcckfallen, nicht neu vergeben werden. Derzeit sieht das Gesetz ein Limit von 430.000 G\u00e4stebetten auf Mallorca vor, davon entfallen 115.000 auf die Ferienvermietung und der Rest (315.000) auf Hotels.<\/p>\n

 <\/p>\n

Gesetzes\u00e4nderung 2017: Moratorium \u2013 keine neuen\u00a0Vermietungslizenzen \u00a0<\/strong><\/p>\n

2017 war ein turbulentes Jahr f\u00fcr Ferienvermieter auf Mallorca. Die Balearen-Regierung setzte am 1. August ein neues Gesetz<\/strong> in Kraft und verh\u00e4ngte ein „Moratorium“, was bedeutet, dass voraussichtlich bis zum Sommer 2018<\/strong> generell erst einmal keine neuen Antr\u00e4ge<\/strong> auf Genehmigung zur Ferienvermietung angenommen werden.<\/p>\n

\"Ferienvermietung

Ferienvermietung auf Mallorca ist beliebt und lukrativ. Doch seit 2017 hat die Bedingungen, eine offizielle Lizenz zu erhalten, enorm erschwert.<\/p><\/div>\n

Diese Frist soll der Stadt Palma sowie den Inselr\u00e4ten in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Zeit geben, regionale Zonen<\/strong> festzulegen, f\u00fcr die mit Ablauf des Moratoriums neue Genehmigungen ausgestellt werden. Nur in diesen Zonen wird die Ferienvermietung von Wohnungen bei Erf\u00fcllung aller anderen Voraussetzungen erlaubt sein. Internetportale und Vermittlungsagenturen werden au\u00dferdem verpflichtet, in ihren Angeboten die Lizenznummer der Ferienimmobilie zu ver\u00f6ffentlichen. Andernfalls drohen nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Betreiber der Internetseite hohe Strafen.<\/p>\n

Thomas Fitzner<\/strong>\u00a0Leiter der Abteilung „Vermietung und Verpachtung“ in der Kanzlei European@ccounting ist mit seinem Team auf Steuer- und Rechtsfragen<\/strong> ausl\u00e4ndischer Eigent\u00fcmer zu ihren spanischen Immobilien und vor allem bez\u00fcglich der Ferienvermietung<\/strong> spezialisiert. Wir haben ihn zur aktuellen Sachlage befragt:<\/p>\n

Herr Fitzner, wenn ein Eigent\u00fcmer einer Finca bereits eine Lizenz zur Ferienvermietung beantragt hat, aber diese noch nicht erhalten hat, darf er dann dennoch an Urlaubsg\u00e4ste vermieten?<\/p><\/blockquote>\n

Sofern der Vermieter alle gesetzlichen Auflagen erf\u00fcllt, kann er weiter vermieten. Er sollte jedoch unbedingt pr\u00fcfen, welche neuen oder ver\u00e4nderten Auflagen<\/strong> mit der Gesetzesreform nun entweder sofort oder nach einer bestimmten \u00dcbergangsfrist gelten.<\/p>\n

\"Thomas

Thomas Fitzner von der Kanzlei European@ccounting<\/p><\/div>\n

Besteht Gefahr, dass bereits erteilte Lizenzen wieder zur\u00fcck genommen werden?<\/p><\/blockquote>\n

Nur wenn man die Auflagen nicht erf\u00fcllt, siehe oben.<\/p>\n

Wie erhalte ich die Registrierungsnummer, die in Internetportalen mit angegeben werden muss?<\/p><\/blockquote>\n

Wer die Ferienvermietung beim Tourismusministerium<\/strong> anmeldet, erh\u00e4lt eine Registriernummer, die bis zum Erhalt der Lizenz ersatzweise angegeben werden kann. Mit Abgabe des Antrags kann ja sofort vermietet<\/strong> werden, unabh\u00e4ngig davon, wie lange die Beh\u00f6rde braucht, um die Angaben des Antragstellers zu pr\u00fcfen und die endg\u00fcltige Genehmigung zu erteilen.<\/p>\n

Sind diese Lizenzen personenbezogen oder kann ich sie zusammen mit meiner Finca auch verkaufen?<\/p><\/blockquote>\n

Die Registriernummer und sp\u00e4ter die Lizenz beziehen sich immer auf die Immobilie.<\/p>\n

Gibt es Ausnahmeregelungen f\u00fcr die Vermietung von Wohnungen?<\/p><\/blockquote>\n

F\u00fcr die Ferienvermietung von Wohnungen<\/strong> ist neben den allgemeinen Vorschriften eine Reihe zus\u00e4tzlicher Bedingungen zu erf\u00fcllen, die im Wesentlichen darauf abzielen, die Mitbewohner vor Bel\u00e4stigungen zu sch\u00fctzen.<\/p>\n

Darf ein Mieter einer Finca diese in seiner Abwesenheit an Urlaubsg\u00e4ste vermieten?<\/p><\/blockquote>\n

Nur mit Wissen und ausdr\u00fccklicher Genehmigung des Eigent\u00fcmers<\/strong>, und nur, wenn er alle gesetzlichen Auflagen erf\u00fcllt. Man sollte bedenken, dass f\u00fcr den Eigent\u00fcmer u.a. ein steuerliches Risiko<\/strong> entstehen kann, denn mit einer Untervermietung wird die Hauptmiete umsatzsteuerpflichtig.<\/p>\n

Muss immer das komplette Haus vermietet werden oder k\u00f6nnen auch abgetrennte Wohneinheiten oder \u201eCasitas\u201c an Urlaubsg\u00e4ste vermietet werden?<\/p><\/blockquote>\n

Grunds\u00e4tzlich darf eine Immobilie<\/strong> immer nur gesamthaft<\/strong> an einen einzigen Vertragspartner vermietet werden, sonst w\u00e4re ja ein hotelartiger Betrieb gegeben, der anderen Vorschriften unterliegt. Einzige Ausnahme<\/strong>: Das neue Gesetz erlaubt die zimmerweise Vermietung, wenn es sich um den eigenen Hauptwohnsitz handelt und der Eigent\u00fcmer in der Wohnung verbleibt. Diese Modalit\u00e4t ist allerdings nur f\u00fcr maximal 60 Tage im Jahr erlaubt.<\/p>\n

Was ist mit Saisonvermietung, also die reine \u00dcberlassung des Wohnraums auf Zeit ohne irgendwelcher Zusatzleistungen wie Bettw\u00e4sche oder Reinigung? Ist diese weiterhin erlaubt?<\/p><\/blockquote>\n

Wir bezeichnen das als umsatzsteuerfreie Ferienvermietung<\/strong>, sofern die Vermarktung \u00fcber Kan\u00e4le wie Porta Holiday<\/a> erfolgt. Jede Vermietung \u00fcber einen Zeitraum von weniger als einem Monat<\/strong> wird von den Beh\u00f6rden automatisch als Ferienvermietung<\/strong> angesehen und ist somit lizenzpflichtig, es sei denn, man kann eine reine Wohnvermietung nachweisen<\/strong>, die ja ebenfalls kurzfristig erfolgen kann. Wichtig<\/strong>: Das neue Gesetz kehrt die Beweislast um. Bislang musste die Beh\u00f6rde beweisen, dass es sich um eine Ferienvermietung handelt, nunmehr muss der Eigent\u00fcmer bzw. Betreiber beweisen, dass es sich um keine Ferienvermietung handelt.<\/p>\n

Private Ferienvermieter mit Wohnsitz in Deutschland und einer Immobilie auf Mallorca unterliegen der spanischen Umsatzsteuerpflicht (IVA) in H\u00f6he von derzeit 21%. Kann ich diese Steuern in meiner deutschen Steuererkl\u00e4rung absetzen?<\/p><\/blockquote>\n

F\u00fcr die umsatzsteuerfreie Ferienvermietung<\/strong> wird die Umsatzsteuer in Spanien wie in Deutschland als Mehrkosten eingerechnet. Bei der umsatzsteuerpflichtigen Ferienvermietung<\/strong> spielt die Umsatzsteuer in Deutschland keine Rolle, das bleibt ein spanisches Thema.<\/p>\n

Muss der Eigent\u00fcmer die Umsatzsteuer abf\u00fchren oder \u00fcbernimmt das die Vermittlungsagentur, sofern eine beauftragt wurde?<\/p><\/blockquote>\n

Wenn die Vermittlungsagentur den Sitz au\u00dferhalb Spaniens<\/strong> hat und in Spanien nicht angemeldet ist, kommt das Reverse-Charge-Verfahren zum Tragen. D.h. der Eigent\u00fcmer erh\u00e4lt die Rechnungen \u00fcber Vermittlungsleistungen ohne Umsatzsteuer und muss die \u201eIVA\u201c von 21 Prozent ans spanische Finanzamt abf\u00fchren.<\/p>\n

Stichwort Agenturen. Herr Fitzner, macht es einen Unterschied f\u00fcr deutsche Eigent\u00fcmer, ob die Vermittlungsgesellschaft wie die Immobilie ihren Sitz in Spanien oder in Deutschland hat?<\/p><\/blockquote>\n

Da gibt es nat\u00fcrlich Unterschiede, weil die Umsatzsteuer<\/strong> in Deutschland 19 Prozent betr\u00e4gt und in Spanien 21 Prozent. Die einzige wirklich problematische Konstellation<\/strong> ist: deutsche Agentur, Eigent\u00fcmer mit deutscher Adresse im Vermittlungsvertrag und Immobilie in Spanien<\/strong>. Wenn der Eigent\u00fcmer der Agentur keine spanische Adresse angibt und keine spanische Umsatzsteuernummer einholt, besteht n\u00e4mlich die Gefahr, dass er zweimal f\u00fcr die Umsatzsteuer zur Kasse gebeten<\/strong> wird. Der Grund: Das spanische und das deutsche Finanzamt interpretieren die europ\u00e4ische Umsatzsteuer-Systemrichtlinie unterschiedlich, mit der Folge, dass bei der genannten Konstellation beide Steuerbeh\u00f6rden der Meinung sind, dass die Umsatzsteuer auf Vermittlungsleistungen jeweils im eigenen Land f\u00e4llig wird. Eine absurde Situation<\/strong>, die in der EU eigentlich gar nicht entstehen d\u00fcrfte. Aber wir haben intensiv mit beiden Seiten kommuniziert, um den Sachverhalt abzukl\u00e4ren, und haben dieses Problem leider nicht aus der Welt schaffen k\u00f6nnen. Da es f\u00fcr die Umsatzsteuer<\/strong> kein Doppelbesteuerungsabkommen<\/strong> gibt, k\u00f6nnte eine echte Doppelbelastung entstehen, ohne M\u00f6glichkeit einer Anrechnung. Aber daf\u00fcr gibt es eine L\u00f6sung, die wir mit unseren Mandanten bereits umsetzen.<\/p>\n

Was empfehlen Sie deutschen Eigent\u00fcmern, die eine Immobilie auf Mallorca mit dem Ziel der Ferienvermietung erwerben m\u00f6chten?<\/p><\/blockquote>\n

Der wichtigste Ratschlag: Man sollte sich umfassend informieren, BEVOR man loslegt und eventuell eine Immobilie erwirbt. Nur ein Beispiel, um zu illustrieren, welchen Unterschied eine kompetente und vor allem fach\u00fcbergreifende Beratung zum rechten Zeitpunkt machen kann: Vor kurzem hatte ich einen Interessenten am Telefon, der auf Mallorca den Bau eines Hauses in Gang gesetzt hat, um es nach Fertigstellung f\u00fcr die Ferienvermietung anzubieten. Seine Fragen zielten eigentlich nur auf die Umsatzsteuer-R\u00fcckerstattung ab, waren also rein steuerlicher Natur. Dann stellte sich heraus, dass er eine wichtige Bestimmung<\/strong> des neuen Tourismusgesetzes<\/strong> nicht kannte, n\u00e4mlich dass die Ferienvermietung nur f\u00fcr Immobilien erlaubt ist, die mindestens f\u00fcnf Jahre alt<\/strong> sind. Damit ist die Idee umsatzsteuerlich tot. Wie heikel dieses Thema ist, erschlie\u00dft sich nur, wenn man sowohl vom Tourismusgesetz wie auch vom Umsatzsteuergesetz Ahnung hat.<\/p>\n

Herr Fitzner, wir danken f\u00fcr das Gespr\u00e4ch!<\/p>\n

Haben Sie direkt Fragen an Herr Fitzner? Sie k\u00f6nnen ihn \u00fcber die Kanzlei European@ccounting <\/a>oder per Email konraktieren: thomas(at)europeanaccounting.net<\/p>\n

R\u00fcckblick: So war die Situation\u00a0von 2014 bis 2017<\/strong><\/p>\n

Ferienvermietung auf Mallorca ist seit der Reform der touristischen Bestimmungen in aller Munde. Kein Wunder, geht es hier doch f\u00fcr die Hausbesitzer um attraktive Mehreinnahmen in der Zeit, in der die eigene Ferienimmobilie nicht genutzt wird. Doch was ist mit Ferienwohnungen, k\u00f6nnen die auch legal vermietet werden? Und wird der Eigent\u00fcmer zum Reiseveranstalter, wenn er seine Finca \u00fcber das Internet anbietet?<\/p>\n

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\"Porta<\/p>\n

Am 26. April lud Porta Mallorquina zum Brunch ein mit Referenten zum Thema Ferienvermietung.<\/p>\n<\/div>\n

Diese und weitere dringende Fragen kl\u00e4rten am 26. April die Rechtsanw\u00e4lte Guillermo Dezcallar Ense\u00f1at und Javier Blas Guasp von der Kanzlei ILLESLEX<\/strong> auf unserer Infoveranstaltung mit Brunch in unserem Shop in Pollensa<\/a>.<\/p>\n

Se\u00f1or Dezcallar Ense\u00f1at, warum herrscht derzeit so viel Verwirrung \u00fcber die Ferienvermietung?<\/p><\/blockquote>\n

Es besteht viel Informationsmangel und ein verdecktes Interesse des Hotelsektors, den Unterschied zwischen Saisonvermietung<\/strong> (geregelt durch das nationale urbane Mietgesetz) und Ferienvermietung<\/strong> (geregelt durch das Gesetz 8\/2012 f\u00fcr Tourismus, autonome Gesetzgebung) nicht zu kl\u00e4ren.<\/p>\n

Wer kann seine Immobilie vermieten?<\/p><\/blockquote>\n

Alle Eigent\u00fcmer haben das Recht ihre Immobilie zu vermieten, wenn sie dies in \u00dcbereinstimmung mit dem Gesetz tun, da die Rechte des Eigentums nicht eingeschr\u00e4nkt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n

Bedeutet dies, dass jeder seine Immobilie legal tage- und\/oder wochenweise vermieten kann?<\/p><\/blockquote>\n

\"Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Guillermo Dezcallar Ense\u00f1at von der Kanzlei Illeslex.<\/p><\/div>\n

Auf jeden Fall, wenn er das anzuwendende Gesetz einh\u00e4lt. Dies ist das nationale Gesetz zur urbanen Vermietung f\u00fcr Saisonvermietungen, Ley de Arrendamiento Urbanos nacional ( L.A.U.), <\/strong>oder das Tourismusgesetz der Balearen f\u00fcr Ferienvermietungen<\/strong>.<\/p>\n

Welche Serviceleistungen darf ein Eigent\u00fcmer anbieten, der seine Immobilie in Saisonvermietung anbietet?<\/p><\/blockquote>\n

Keinerlei Ferienservice, darunter f\u00e4llt: Abholung vom Flughafen, periodische S\u00e4uberung w\u00e4hrend des Aufenthalts, W\u00e4scheservice f\u00fcr Bettw\u00e4sche und Tischt\u00fccher, Ersatz f\u00fcr Hausrat, Telefonservice 24 Stunden, etc.<\/p>\n

Handelt es sich bei normalen Reparaturen in der Immobilie, dem Pool etc. um einen Ferienservice?<\/p><\/blockquote>\n

Nein, auf keinen Fall. Dies sind reine Reparaturen der Immobilie.<\/p>\n

Kann f\u00fcr jede Immobilie im Tourismusministerium eine Genehmigung f\u00fcr Ferienvermietung beantragt werden?<\/p><\/blockquote>\n

Nein, nur die folgenden Immobilien kann diese Genehmigung beantragt werden:<\/p>\n