{"id":3551,"date":"2013-09-04T14:24:54","date_gmt":"2013-09-04T12:24:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/?p=3551"},"modified":"2019-04-09T18:00:31","modified_gmt":"2019-04-09T16:00:31","slug":"faqs-zum-spanischen-immobilienrecht-von-g-buades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/faqs-zum-spanischen-immobilienrecht-von-g-buades\/","title":{"rendered":"Faqs zum Spanischen Immobilienrecht von G. Buades"},"content":{"rendered":"

Rechtsanw\u00e4lte Gabriel Buades Castell\u00e1<\/strong> und Daniel Olabarr\u00eda<\/strong> sind Teil des International Desk der Kanzlei Bufete Buades in Palma. Die Spezialisten f\u00fcr Immobilien- und Steuerrecht haben bereits zahlreiche Fachartikel und B\u00fccher zu diesem Thema ver\u00f6ffentlicht, u.a. \u201edie \u201ePraktische Analyse der Steuerpflichten in
\nDeutschland Ans\u00e4ssiger aus direktem und indirektem Erwerb, Besitz und Ver\u00e4u\u00dferung spanischer Immobilien<\/a>\u201c und \u201eAchtung, alles etwas anders \u2013 Neues Mietgesetz in Spanien in Kraft getreten<\/a>.\u201c<\/p>\n

\n

\"Daniel<\/p>\n

Daniel Olabarria Vaquero (links), Gabriel Buades Castella (rechts) und Francisca Buchner<\/p>\n<\/div>\n

1. Muss ich den Ertrag aus einem Immobilienverkauf auf Mallorca versteuern? Und wenn ja, wo?<\/p><\/blockquote>\n

Gem\u00e4\u00df Artikel 13 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien m\u00fcssen die erzielten Gewinne aus dem Erwerb einer in Spanien gelegenen Immobilie in Spanien versteuert werden. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die in Spanien bezahlte Steuer in Deutschland angerechnet.<\/p>\n

Falls der Verk\u00e4ufer ein beschr\u00e4nkt Steuerpflichtiger Anwohner in Spanien ist, muss der K\u00e4ufer 3% des Verkaufspreises einbehalten. Wenn diese 3% den zu versteuernden Betrag \u00fcbersteigen, kann man die Differenz auf Antrag bei der Steuerverwaltung zur\u00fcckfordern.<\/p>\n

Die Steuererkl\u00e4rung der Gewinne aus der Ver\u00e4u\u00dferung einer in Spanien gelegenen Immobilie muss innerhalb von drei Monaten nach der Eigentums\u00fcbertragung durchgef\u00fchrt werden. Die Erkl\u00e4rung ist auf dem Formular 210 einzureichen.<\/p>\n

2. Stimmt es, dass ich als Deutscher mit Erstwohnsitz in Deutschland meine Ferienimmobilie auf Mallorca, die ich nur privat nutze, in Spanien versteuern muss?<\/p><\/blockquote>\n

Ja, die Selbstnutzung von Grundbesitz, der in Spanien liegt, wird als fiktive Mieteinnahme betrachtet. Daher muss der Eigent\u00fcmer einer spanischen Immobilie nicht nur aufgrund m\u00f6glicher Eink\u00fcnfte sondern auch wegen des blo\u00dfen Besitzes Steuern zahlen. Dies gilt jedoch nur f\u00fcr Nebenwohnsitze und der zu zahlende Betrag ist relativ gering.<\/p>\n

3. Welche Vorbereitungen muss ich treffen, bevor ich mich zum Kauf entscheide?<\/p><\/blockquote>\n

Der erste Schritt ist Beantragung einer NIE-Nummer (Spanische Steuernummer), welche man f\u00fcr jede notarielle Erkl\u00e4rung wie im Falle der Kaufurkunde und f\u00fcr die Zahlung der dazugeh\u00f6rigen Steuern ben\u00f6tigt wird.<\/p>\n

Normalerweise verlangt der Verk\u00e4ufer als Zahlungsmittel einen Bankscheck von einer spanischen Bank. Daf\u00fcr muss man ein Bankkonto er\u00f6ffnen und den Betrag \u00fcberweisen.<\/p>\n

4. Vorteile eines Optionsvertrages (Strafregelung im Falle des Scheiterns und Reservierung zur Vorbereitung des Kaufes)<\/p><\/blockquote>\n

Der Vorteil eines Optionsvertrages vor der Beurkundung des Kaufs ist, dass dem K\u00e4ufer eine Frist einger\u00e4umt wird, in der sich der K\u00e4ufer unilateral f\u00fcr oder gegen den Kauf entscheiden kann.<\/p>\n

Der Verk\u00e4ufer kann w\u00e4hrend diesem Zeitraum das Objekt nicht an eine dritte Person verkaufen.<\/p>\n

Der Nachteil besteht darin, dass wenn sich der K\u00e4ufer gegen den Kauf entscheidet, verliert der Beg\u00fcnstigte gegen\u00fcber dem Empf\u00e4nger den hinterlegten Sicherungsbetrag f\u00fcr den Optionsvertrag.<\/p>\n

5. Hat das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien Auswirkungen, wenn ich meine Immobilie nur privat zu Ferienzwecken nutze?<\/p><\/blockquote>\n

Ja, das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien wird auf alle steuerlichen Personenarten angewendet, also sowohl bei nat\u00fcrlichen als auch juristischen Person sowie bei Unternehmen und Gewerbst\u00e4tigen.<\/p>\n

6. Wie hoch sind die Nebenkosten bei dem Erwerb einer Immobilie auf Mallorca?<\/p><\/blockquote>\n

Der K\u00e4ufer muss neben dem Kaufpreis mit folgenden Nebenkosten rechnen:<\/p>\n

(i) Mehrwertsteuer (IVA), Beurkundungsteuer (AJD) oder Grunderwerbsteuer (TPO). Hier kommt es darauf an, ob es sich um den ersten, zweiten oder weiteren Erwerb einer Immobilie handelt und ob der Verk\u00e4ufer ein Unternehmen ist oder nicht. Diese Steuern liegen zwischen 8% bis zu 10% des Verkehrswerts (21% f\u00fcr Baugel\u00e4nde).<\/p>\n

(ii) Notar- und Einschreibungskosten im Grundbuch. Diese h\u00e4ngen vom Verkehrswert und der L\u00e4nge der \u00f6ffentlichen Urkunde ab.<\/p>\n

(iii) Anwaltskosten. Diese betragen zwischen 0,5% und 1% des Verkehrswerts.<\/p>\n

7. Kann ich die Handwerker-Rechnungen f\u00fcr meine privat genutzte Immobilie in Mallorca in Deutschland von der Steuer absetzen?<\/p><\/blockquote>\n

Man muss hierzu zwei Unterschiede machen:<\/p>\n

(i) Einerseits, die Abschreibung des Wertes in der Einkommenssteuer w\u00e4hrend der Besitzzeit eines Objektes.<\/p>\n

a. Bis zum 31. Dezember 2012 war es m\u00f6glich, einen bestimmten Prozentsatz der Bezahlungen f\u00fcr bauliche Sanierungsarbeiten<\/b> des ersten Wohnsitzes abzuschreiben.
\nb. Auch war es bis zum 31. Dezember 2012 m\u00f6glich 20% der Bezahlungen f\u00fcr eine Verbesserung<\/b> des Objektes abzuschreiben, solange diese nach dem 7. Mai 2011 durchgef\u00fchrt wurden.<\/p>\n

(ii) Andererseits, der Wert des Erwerbes beim Kauf oder Verkauf des Objektes .<\/p>\n

a. Die nat\u00fcrliche Person muss beim Verkauf des Objektes den Gewinn versteuern. Der Gewinn<\/b> ist die Differenz<\/b> zwischen dem Wert der \u00dcbertragung<\/b> und dem Wert des Erwerbes<\/b>.<\/p>\n

b. Der Wert des Erwerbes <\/b>berechnet man <\/b>aus <\/b>dem bezahlten Kaufpreis, der Verm\u00f6gens\u00fcbertragung und die Auslagen und Kosten der Erweiterung oder Verbesserung des Grundverm\u00f6gens.<\/p>\n

Man muss beachten, dass die Forderungen f\u00fcr die Abschreibungen dieser Art von Bauarbeiten sehr restriktiv sind.<\/p>\n

8. Was ist zu beachten beim Kauf eines Grundst\u00fcckes?<\/p><\/blockquote>\n

Es muss \u00fcberpr\u00fcft werden, ob es sich um ein st\u00e4dtisches oder rustikales Grundst\u00fcck handelt und welche Schutzklassen es belasten.<\/p>\n

Unter anderem muss man zus\u00e4tzlich folgendes \u00fcberpr\u00fcfen: geringstes Flurst\u00fcck, Bebaubarkeit, Besetzung, H\u00f6he, Gebrauch, geringste Bauflucht sowie weitere st\u00e4dtische und registrierenden Beschr\u00e4nkungen.<\/p>\n

Wegen der Komplexit\u00e4t der \u00dcberpr\u00fcfung raten wir einen Anwalt mit der \u00dcberpr\u00fcfung zu beauftragen, besonders die Bebaubarkeit und dessen Bedingungen.<\/p>\n

9. Ich \u00fcberlege, meine Finca auf Mallorca in die Ferienvermietung zu geben, welche Besonderheiten sind hier zu beachten?<\/p><\/blockquote>\n

Hierzu braucht man eine Genehmigung von der Landesregierung.<\/p>\n

Die Hauptforderungen sind, dass das Objekt ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus ist, mit h\u00f6chstens 6 Schlafzimmern und 12 Betten und einem Bad pro drei G\u00e4sten.<\/p>\n

10. Muss ich die im Energie-Zertifikat empfohlenen Ma\u00dfnahmen umsetzen? Und was passiert, wenn ich es als Verk\u00e4ufer nicht vorweisen kann?<\/p><\/blockquote>\n

Das Energie-Zertifikat ist einzig und allein eine Beschreibung der Leistungsf\u00e4higkeit der Energie des Objektes. Man muss nicht die empfohlenen Ma\u00dfnahmen umsetzen. Nat\u00fcrlich, wenn das Energie-Zertifikat des Objektes nicht gut abschneidet, kann es den Verkaufs- oder Mietpreis negativ beeinflussen.<\/p>\n

Wenn man dem K\u00e4ufer oder Vermieter kein Energie-Zertifikat auslegt, kann man laut Gesetz eine Strafe zwischen 601 Euros bis zu 1.000 Euros bekommen. Au\u00dferdem darf ein Immobilienmakler ab 1. September 2013 nur noch Immobilien zur Werbung ausschreiben, wenn f\u00fcr diese Objekte ein Energie-Zertifikat vorliegt, darunter f\u00e4llt auch die Pr\u00e4sentation des Hauses oder der Finca auf Mallorca auf einer Immobilienwebsite.<\/p>\n

Kontakt:
\nwww.bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

Tel: +34 971 228 141<\/p>\n

Daniel Olabarr\u00eda dov(at)bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

Gabriel Buades Castella gbc(at)bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

M\u00aa Francisca Tinschert ftb(at)bufetebuades.com<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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