{"id":4461,"date":"2018-06-01T11:32:13","date_gmt":"2018-06-01T09:32:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/?p=4461"},"modified":"2019-08-21T11:20:41","modified_gmt":"2019-08-21T09:20:41","slug":"steuer-auf-immobilienbesitz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/steuer-auf-immobilienbesitz\/","title":{"rendered":"Steuer auf Immobilienbesitz"},"content":{"rendered":"

Fiskalisches \u00dcberraschungsei: die spanische \u201eSelbstnutzungssteuer\u201c<\/strong> auf Immobilien<\/p>\n

Bei Einstiegsberatungen mit Deutschen, die seit l\u00e4ngerer Zeit eine Immobilie auf Mallorca ihr eigen nennen, erleben wir immer wieder dieselbe Szene: Auf die Frage, ob denn f\u00fcr die bisherigen Jahre Einkommensteuer bezahlt worden sei, kommt die Antwort, man h\u00e4tte ja kein Einkommen aus Vermietung, das Haus w\u00fcrde nur privat genutzt. Im \u00dcbrigen habe sich das spanische Finanzamt nie gemeldet, \u201edie werden schon Bescheid sagen, wenn sie etwas von uns wollen\u201c.<\/p>\n

\"Selbstnutzungssteuer

Selbstnutzungssteuer auf Immobilien<\/p><\/div>\n

 <\/p>\n

In der Folge m\u00fcssen wir die Kunden dar\u00fcber aufkl\u00e4ren, dass sie zu mehreren relevanten Steuerthemen ein vollkommen falsches Bild haben. Zun\u00e4chst gilt in Spanien die Selbstveranlagung<\/strong>. Das bedeutet: Das Finanzamt meldet sich nicht, um die Steuerpflichtigen individuell auf ihre Verpflichtungen aufmerksam zu machen, sondern jeder Einzelne ist verpflichtet, sich zu informieren und unaufgefordert zum richtigen Zeitpunkt die richtige Erkl\u00e4rung mit den richtigen Zahlen einzureichen und die entsprechende Zahlung zu leisten. Kommt tats\u00e4chlich Post vom Finanzamt, hat man bereits ein Problem. Die Beh\u00f6rde meldet sich in der Regel nur, wenn eine Erkl\u00e4rung nicht zeitgerecht oder nicht korrekt eingereicht wurde bzw. wenn der Verdacht auf Unregelm\u00e4\u00dfigkeiten besteht.<\/p>\n

Der n\u00e4chste Irrtum betrifft die Einkommensteuer auf eine selbstgenutzte Immobilie, mit der keine Mieteink\u00fcnfte erwirtschaftet werden. In Deutschland ist eine solche Steuer unbekannt, in Spanien geh\u00f6rt sie zum t\u00e4glichen Brot. Hier muss jedermann f\u00fcr Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz<\/strong> genutzt und auch nicht vermietet werden, einen fiktiven Nutzwert<\/strong> versteuern. Das gilt auch f\u00fcr Residenten. Bei Nichtresidenten f\u00e4llt automatisch jede spanische Immobilie unter diese Regelung, da sie zwangsl\u00e4ufig eine Zweitimmobilie und nicht den Hauptwohnsitz darstellt \u2013 der steht ja aus spanischer Sicht im Ausland.<\/p>\n

Wie funktioniert diese \u201eZurechnung von Immobilieneinkommen\u201c<\/strong>, wie es im Gesetz w\u00f6rtlich hei\u00dft? Zur Berechnung wird der Katasterwert<\/strong> herangezogen, der \u00fcblicherweise ein Drittel bis zur H\u00e4lfte des Martkwertes einer Immobilie betr\u00e4gt. Als Immobilieneigner findet man diesen Wert in den Grundsteuerbescheiden (IBI) der meisten Gemeinden. Allerdings verschwindet diese wertvolle Information gerade wieder, weil in den Rath\u00e4usern aus Furcht vor den strengen Datenschutzbestimmungen die entsprechenden Bescheide nur noch den Grundsteuerbetrag anf\u00fchren. Es k\u00f6nnte also n\u00f6tig werden, in der Gemeinde nachzufragen.<\/p>\n

\"Immobilieneinkommen\"

Immobilieneinkommen<\/p><\/div>\n

Hat man den Katasterwert ermittelt, steht die Berechnung an. Hat die Gemeinde den Kataster in den letzten zehn Jahren einer Revision unterzogen, so sind 1,1 Prozent anzusetzen, dann hat man ihn, den \u201efiktiven Nutzwert\u201c. Ist die Revision schon l\u00e4nger her, sind 2 Prozent anzusetzen. Auf den resultierenden Betrag bezahlen EU-B\u00fcrger 19 Prozent<\/strong> Einkommensteuer, die B\u00fcrger von Nicht-EU-Staaten 24 Prozent<\/strong>.<\/p>\n

Der Haken: Seit es diese unterschiedlichen Steuers\u00e4tze gibt, muss die Ans\u00e4ssigkeit in einem EU-Land Jahr f\u00fcr Jahr aufs Neue mit einer internationalen Ans\u00e4ssigkeitsbescheinigung<\/strong> des Heimat-Finanzamtes nachgewiesen werden, sonst fallen 24 Prozent an. Der Steuerpflichtige muss selbst entscheiden, ob die Ersparnis den Aufwand wert ist. Denn tats\u00e4chlich f\u00e4llt die Einkommensteuer f\u00fcr Selbstnutzung gering aus. Und das, obwohl man keinerlei Kosten in Abzug bringen kann.<\/p>\n

Rechenbeispiel<\/strong>: F\u00fcr eine Immobilie, die um 500.000 Euro gekauft wurde und einen Katasterwert von 200.000 Euro aufweist, werden j\u00e4hrlich 418 Euro f\u00e4llig. Bei mehreren Eigent\u00fcmern wird jeder gesondert f\u00fcr seinen Anteil einkommensteuerpflichtig. Besteht Nie\u00dfbrauch, so muss der Inhaber des Nie\u00dfbrauchsrechts f\u00fcr die gesamte Steuer aufkommen (dies gilt auch f\u00fcr die Grundsteuer, w\u00e4hrend die Verm\u00f6gensteuer anteilig f\u00fcr alle Miteigent\u00fcmer anf\u00e4llt).<\/p>\n

Die Einkommensteuer f\u00fcr die Selbstnutzung ist eine Jahreserkl\u00e4rung<\/strong>. Zeit zur Deklaration und Einzahlung hat der Immobilieneigent\u00fcmer w\u00e4hrend des gesamten Folgejahres, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.<\/p>\n

Auch f\u00fcr vermietete Immobilien kann die Steuer anfallen, n\u00e4mlich anteilig f\u00fcr Tage des Leerstands oder der Selbstnutzung. Nicht f\u00e4llig wird die Steuer bei l\u00fcckenloser ganzj\u00e4hriger Vermietung oder f\u00fcr Zeitr\u00e4ume, in denen die Immobilie nachweislich unbewohnbar ist. Achtung: Fotos oder die Meinung des Eigent\u00fcmers reichen nicht, um diesen Zustand nachzuweisen. Ideal w\u00e4re ein Gutachten \u2013 aber das kostet wahrscheinlich mehr als man sich damit spart \u2026<\/p>\n

Auf unserem Portal <\/strong>www.europeanaccounting.net<\/strong><\/a> finden Sie unter \u201eDienstleistungen\u201c einen \u201eSelbstnutzungssteuerrechner NR\u201c, mit dem Sie die Steuerlast rasch berechnen k\u00f6nnen. Grundlage ist ein vor weniger als 10 Jahren revidierter Kataster.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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