{"id":4786,"date":"2018-11-12T10:55:41","date_gmt":"2018-11-12T08:55:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/?p=4786"},"modified":"2018-11-19T10:56:15","modified_gmt":"2018-11-19T08:56:15","slug":"das-grosse-steuer-allerlei","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/das-grosse-steuer-allerlei\/","title":{"rendered":"Das gro\u00dfe Steuer-Allerlei: Was Eigent\u00fcmer von Mallorca-Immobilien f\u00fcr 2018 wissen m\u00fcssen"},"content":{"rendered":"

Der Erwerb<\/h2>\n

Es gibt drei Wege, an eine Mallorca-Immobilie<\/strong><\/a> zu gelangen: Man kauft sie, erbt sie oder bekommt sie geschenkt. Ein K\u00e4ufer hat es entweder mit Umsatzsteuer<\/strong> zu tun (10 Prozent auf fertiggestellte Wohnimmobilien) oder mit Grunderwerbsteuer<\/strong> (8 bis 11 Prozent). Ein Erbe zahlt bis 700.000 Euro Immobilienwert eine balearische Erbschaftsteuer von 1 Prozent, immer vorausgesetzt, er ist direkter Verwandter (Ehepartner, Kind, Enkelkind, aber z.B. auch Eltern) und hat kein sonstiges spanisches Verm\u00f6gen. Achtung: Bei anderen Verwandtschaftsverh\u00e4ltnissen (Bruder, Schwiegertochter, usw.) wird es empfindlich teurer.<\/p>\n

\"\"<\/a>

Luxusvilla in der Cala Marmacen\/Puerto Andratx mit Meerblick.<\/p><\/div>\n

Unter denselben Idealvoraussetzungen, was Verwandtschaft betrifft, w\u00fcrde der Beschenkte 7 Prozent Schenkungsteuer bezahlen. Achtung: Die Steuerfolgen f\u00fcr den Schenker k\u00f6nnen erheblich sein, die Situation stellt sich komplett anders dar als in Deutschland. Als Kuriosit\u00e4t sei dar\u00fcber hinaus die nur auf Mallorca vorgesehene Variante einer \u201eErbschaft zu Lebzeiten\u201c erw\u00e4hnt, die jedoch nur unter sehr spezifischen Voraussetzung m\u00f6glich und sinnvoll ist.<\/p>\n

Laufende Besteuerung der selbstgenutzten Immobilie<\/h2>\n

Neben M\u00fcllgeb\u00fchren<\/strong> und einer von der Gemeinde eingehobenen Grundsteuer<\/strong> f\u00e4llt f\u00fcr den Eigent\u00fcmer, sofern die Immobilie nicht der Hauptwohnsitz ist (d.h. f\u00fcr alle Nichtresidenten), Einkommensteuer auf den fiktiven Nutzwert<\/strong> an, der anhand des Katasterwertes berechnet wird (1,1 oder 2 Prozent davon l\u00f6sen bei deutschen Steuerb\u00fcrgern 19 Prozent Einkommensteuer aus \u2013 die Betr\u00e4ge sind \u00fcblicherweise kein Schmerzthema).<\/p>\n

Bei Immobilienverm\u00f6gen im Wert von mehr als 700.000 Euro pro Person ist die Frage der Verm\u00f6gensteuerpflicht<\/strong> zu pr\u00fcfen. Nichtresidenten k\u00f6nnen die h\u00f6here balearische Verm\u00f6gensteuer umschiffen und die moderateren staatlichen Steuers\u00e4tze in Anspruch nehmen. Mit einer cleveren Gestaltung, die idealerweise im Vorfeld aufgesetzt wird, l\u00e4sst sich der \u201eimpuesto sobre el patrimonio<\/strong>\u201c erheblich mindern oder zur G\u00e4nze vermeiden. Achtung: Verm\u00f6gensteuer kann auch auf Nie\u00dfbrauch und blo\u00dfes Eigentum f\u00e4llig werden.<\/p>\n

Laufender Besteuerung der vermieteten Immobilie<\/h2>\n

Grunds\u00e4tzlich sind zwei M\u00f6glichkeiten ins Auge zu fassen: Umsatzsteuerfreie und umsatzsteuerpflichtige Vermietung<\/strong>.<\/p>\n

Umsatzsteuerfrei ist die blo\u00dfe Wohnvermietung sowie die umsatzsteuerfreie Modalit\u00e4t der Ferienvermietung, die es an sich in keinem Gesetz gibt, jedoch durch eine L\u00fccke erm\u00f6glicht wird, die sich aus den unterschiedlichen Definitionen der Ferienvermietung<\/strong><\/a> ergibt: F\u00fcr das balearische Tourismusgesetz<\/strong><\/a> ist die Vermarktung der Immobilie ein essenzieller Definitionsfaktor, f\u00fcr das staatliche Umsatzsteuergesetz ist sie gegenstandslos. Residenten bauen die Eink\u00fcnfte in ihre j\u00e4hrliche Einkommensteuererkl\u00e4rung<\/strong> \u00a0ein, Nichtresidenten m\u00fcssen f\u00fcr jedes Quartal mit Mieteinnahmen das so genannte Modelo 210 einreichen, also eine Quartalserkl\u00e4rung auf Mieteink\u00fcnfte. EU-B\u00fcrger k\u00f6nnen Kosten und Abschreibung einrechnen und somit ihren steuerlichen Gewinn mindern. Allerdings bleiben Gewinne und Verluste der jeweiligen Immobilie zugeschrieben, Kompensationen zwischen zwei oder mehreren Immobilien sind nicht m\u00f6glich.<\/p>\n

Umsatzsteuerpflichtig ist Ferienvermietung mit hotel\u00e4hnlichen Dienstleistungen<\/strong> w\u00e4hrend des Aufenthaltes des Gastes und begr\u00fcndet eine gewerbliche T\u00e4tigkeit. Bei Nichtresidenten f\u00fchrt dies zu einer Behandlung als Betriebsst\u00e4tte und einer Besteuerung wie eine Firma, d.h. 25 Prozent K\u00f6rperschaftsteuer. Dagegen stehen Vorteile bei der Anrechnung von Kosten und die komplette R\u00fcckerstattung der bezahlten Umsatzsteuer (Vorsteuer).<\/p>\n

\"\"<\/a>

Repr\u00e4sentatives Fincaanwesen in besonderer Lage in Ses Salines.<\/p><\/div>\n

Achtung:<\/strong> Die Ferienvermietung erfordert prinzipiell die Anmeldung f\u00fcr die balearische Touristensteuer<\/strong>, die der Eigent\u00fcmer\/Betreiber von den G\u00e4sten einheben und ans Finanzamt abf\u00fchren muss. Eine praktische Pauschalregelung reduziert den administrativen Aufwand erheblich: Anhand der Bettenzahl und der Zeitspanne, in welcher das Objekt im gesamten Jahr auf dem Markt angeboten wird, errechnet sich ein pauschaler Steuerbetrag, der unabh\u00e4ngig von der tats\u00e4chlichen eingenommenen Touristensteuer im Folgejahr abzuf\u00fchren ist. Wermutstropfen: Die Touristensteuer wurde per 2018 f\u00fcr die Hauptsaison verdoppelt.<\/p>\n

Verkauf<\/h2>\n

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie ist der erzielte Gewinn in Spanien zu versteuern. Nichtresidenten egal welcher Herkunft zahlen auf den Gewinn 19 Prozent Einkommensteuer. S\u00e4mtliche Anschaffungskosten (einschlie\u00dflich Steuern, Anwaltskosten, sp\u00e4tere Umbauten\/Erweiterungen\/Verbesserungen) k\u00f6nnen geltend gemacht werden und mindern den steuerlichen Gewinn. Abschreibungen jedoch, die zuvor bei der Versteuerung von Mieteinnahmen als Kosten geltend gemacht wurden, mindern die steuerlichen Anschaffungskosten und erh\u00f6hen den Gewinn.<\/p>\n

Abschlie\u00dfende Ratschl\u00e4ge<\/h2>\n

Nichtresidenten sollten speziell bei Bautr\u00e4gerprojekten<\/strong> und Ferienvermietung fr\u00fchzeitig eine umfassende Beratung einholen, um die Besonderheiten des spanischen Steuersystems und des Tourismusgesetzes einzupreisen und sich entsprechend aufzustellen. Dabei sollte man immer das gro\u00dfe Ganze im Auge behalten, d.h. auch die Besteuerung im Land der Ans\u00e4ssigkeit und m\u00f6gliche Feinheiten der Doppelbesteuerungsabkommen<\/strong>. So sieht die Besteuerung von Mieteinnahmen gesamthaft f\u00fcr einen Deutschen ganz anders aus als f\u00fcr einen \u00d6sterreicher oder Schweizer.<\/p>\n

Wer sich auf Mallorca niederl\u00e4sst, sollte sich im Vorfeld dar\u00fcber informieren, welche weiteren Steuerpflichten entstehen k\u00f6nnen. Wir empfehlen oft eine Simulationsrechnung der pers\u00f6nlichen Einkommen- und Verm\u00f6gensteuer, um anhand der j\u00fcngsten verf\u00fcgbaren Daten zu ermitteln, mit welcher Belastung der Kunde bei einem Umzug von Deutschland nach Mallorca zu rechnen hat.<\/p>\n

Auf unserem Portal www.europeanaccounting.net\u00a0<\/a>finden Sie unter \u201eDienstleistungen\u201c mehrere Berechnungstools, u.a. f\u00fcr die Grunderwerbsteuer, die Selbstnutzungssteuer, die Verm\u00f6gensteuer und die Erbschaftsteuer.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der Erwerb Es gibt drei Wege, an eine Mallorca-Immobilie zu gelangen: Man kauft sie, erbt sie oder bekommt sie geschenkt. Ein K\u00e4ufer hat es entweder mit Umsatzsteuer zu tun (10 Prozent auf fertiggestellte Wohnimmobilien) oder mit Grunderwerbsteuer (8 bis 11 Prozent). 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