{"id":5484,"date":"2020-06-02T19:59:33","date_gmt":"2020-06-02T17:59:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/?p=5484"},"modified":"2020-06-02T20:03:44","modified_gmt":"2020-06-02T18:03:44","slug":"kleinere-pools-weniger-wohnflaeche-mallorca-neue-bauvorschriften-finca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porta-mallorquina.de\/blog\/kleinere-pools-weniger-wohnflaeche-mallorca-neue-bauvorschriften-finca\/","title":{"rendered":"Kleinere Pools, weniger Wohnfl\u00e4che – Mallorca setzt neue Bauvorschriften f\u00fcr Fincas in Kraft"},"content":{"rendered":"

Fr\u00fchjahr 2020\u00a0 – Mallorcas Wirtschaft leidet massiv unter den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Rund 40 Prozent des Bruttoinlandsprodukts der Balearen stehen auf dem Spiel, wenn die Touristen ausbleiben. Mit gut 20 Prozent BIP-Anteil stellt die Bauwirtschaft den zweitgr\u00f6\u00dften Wirtschaftsfaktor dar.<\/p>\n

Nun erf\u00e4hrt auch dieses Segment einen herben D\u00e4mpfer, allerdings nicht durch die Pandemie, sondern ein neues Gesetz der Inselregierung, das am 25. Mai 2020 in Kraft trat.\u00a0 Das „Decreto Ley 9\/2020 de medidas urgentes de protecci\u00f3n del territorio de las Illes Balears“<\/strong> beschr\u00e4nkt massiv die Bebauungsm\u00f6glichkeiten im l\u00e4ndlichen Raum.<\/p>\n

Natur- und Ressourcenschutz zu Lasten der Bauherren<\/h2>\n

Wer sich den Traum des Baus der eigenen Finca auf Mallorca<\/a> erf\u00fcllen wollte, musste sich bisher schon an strenge Bebauungsvorschriften halten. Die Grundst\u00fccksvorgaben<\/strong> f\u00fcr einen Neubau im l\u00e4ndlichen Raum betrugen je nach Gemeinde und Kategorisierung des Grundst\u00fccks im Territorialplan von Mallorca zwischen 14.000 und bis zu 50.000<\/strong> Quadratmeter.<\/p>\n

Doch nun hat sich die Links-\/Gr\u00fcne-Koalition die Haus- und Poolgr\u00f6\u00dfen vorgenommen. Einmal um Wasser-Ressourcen zu sparen, doch auch konkret, um die angeblich durch touristische Vermietung motivierte und unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfige \u00dcberdimensionierung von Einfamilienh\u00e4usern<\/strong> (viviendas unifamiliares) im l\u00e4ndlichen Bereich<\/strong> (r\u00fastico) auf ein \u201everh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfiges, angemessenes und vern\u00fcnftiges Ma\u00df\u201c, zu reduzieren, wie es im Vorwort des Gesetzblattes hei\u00dft.<\/p>\n

\"Finca

Die Zeit der weitl\u00e4ufigen Finca Ensembles mit Riesenpool ist auf Mallorca erst einmal vorbei. Die neuen Bauvorschriften begrenzen die konstruierten Fl\u00e4chen ma\u00dfgeblich.<\/p><\/div>\n

Die Formel „Viel Grund ist gleich viel Haus“, das war einmal. F\u00fcnf oder sechs Schlafzimmer im Haupthaus, G\u00e4steh\u00e4user und vielleicht auch zwei Pools auf 50.000 Quadratmetern?<\/p>\n

Die Zeiten sind unter dieser Regierung erst einmal vorbei. Maximal 900 m\u00b3 umbauter Raum<\/strong> sind nun nur noch erlaubt, bisher waren es 1.500 m\u00b3. Das entsprechen bei durchschnittlichen 3 Metern Raumh\u00f6he maximal 300 Quadratmetern konstruierter Fl\u00e4che. Neu ist auch, dass dieser maximal umbaute Raum nun die Summe aller Geb\u00e4ude <\/strong>(z.B. auch die Garage) betrifft, nicht mehr nur das Haupthaus.<\/p>\n

Construcci\u00f3n und Ocupaci\u00f3n – der Unterschied<\/h2>\n

Das spanische Baurecht unterscheidet zwischen \u00fcberbauter Fl\u00e4che<\/strong> (Construcci\u00f3n) und belegter Fl\u00e4che<\/strong> (Ocupaci\u00f3n). Zur \u00fcberbauten Fl\u00e4che, oder auch konstruierter Fl\u00e4che<\/strong> z\u00e4hlen alle \u00fcberdachten Geb\u00e4udeteile, also nicht nur die Innenr\u00e4ume, sondern zum Beispiel auch \u00fcberbaute Terassenfl\u00e4chen<\/strong>, feste Carports etc. Die konstruierte Fl\u00e4che wird \u00fcblicherweise bei Immobilienexpos\u00e9s ausgewiesen, die in anderen L\u00e4ndern h\u00e4ufig ausgewiesene Wohnfl\u00e4che<\/strong>, die Balkone etc. nur anteilig berechnet, ist in Spanien keine \u00fcbliche Gr\u00f6\u00dfe.<\/p>\n

Zur belegten Fl\u00e4che (Ocupaci\u00f3n)<\/strong> z\u00e4hlen neben den Grundfl\u00e4chen der Erdgeschosse s\u00e4mtlicher Geb\u00e4ude auch alle dar\u00fcber hinaus versiegelten Fl\u00e4chen eines Grundst\u00fccks. Also zum Beispiel die Terrassenumrandung eines Pools und auch der Pool selbst<\/strong>. Das Baumaterial ist dabei unerheblich, eine Holzverplankung z\u00e4hlt hier genau so wie die Steinumfassung.<\/p>\n

Fr\u00fcher waren bei l\u00e4ndlicher Bebauung bis zu 3% konstruierter Fl\u00e4che erlaubt und bis zu 4% belegter Fl\u00e4che. Ab Juni 2020 werden inselweit einheitlich beide Fl\u00e4chen weiter beschr\u00e4nkt, mit Maximum 1,5% Construcci\u00f3n<\/strong> und halbierter Ocupaci\u00f3n,<\/strong> n\u00e4mlich maximal 2% der Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/strong>. In einigen, besonders sch\u00fctzenswerten Zonen gelten sogar noch niedrigere Koeffizienten (1,0% Construcci\u00f3n \/ 1,5% Ocupaci\u00f3n).<\/p>\n

Pools in Gr\u00f6\u00dfe beschr\u00e4nkt<\/h2>\n

Vor allem f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren ist eine Finca ohne Pool<\/strong> absolutes „no-go“<\/strong> und auch die Mallorquiner sch\u00e4tzen das k\u00fchle Nass am Zweitwohnsitz auf dem Land. Eine Z\u00e4hlung der Universit\u00e4t der Balearen vor einigen Jahren ermittelte 40.000 Pools allein auf Mallorca, eine Zahl, die inzwischen eher gr\u00f6\u00dfer als kleiner geworden sein d\u00fcrfte. Der hohe Wasserbedarf<\/strong> aufgrund der Verdunstung im Sommer ist der Regierung schon l\u00e4nger ein Dorn im Auge. W\u00e4hrend der Trockenzeit im Juli\/August ist es den Hausbesitzern untersagt, ihre Pools nachzuf\u00fcllen. Es gingen sogar Ger\u00fcchte um, dass manche Gemeinden gar keine Baugenehmigungen f\u00fcr Pools mehr erteilen w\u00fcrden.<\/p>\n

Die neue gesetzliche Regelung<\/strong> ist hier ein Kompromiss. Pools werden weiterhin gestattet, aber in der Gr\u00f6\u00dfe stark limitiert<\/strong>. 35 Quadratmeter betr\u00e4gt jetzt die maximale Fl\u00e4che und das Fassungsvolumen wurde auf 60 m\u00b3 begrenzt. Damit sind die meisten Standardpools mit 8×4 Metern<\/strong> weiter m\u00f6glich, wer allerdings vom von einem zweiten Pool, z.B. f\u00fcr Kinder, tr\u00e4umt hat Pech, denn pro Grundst\u00fcck ist nur noch ein Pool<\/strong> erlaubt.<\/p>\n

Rechenbeispiel Neubau Finca<\/h2>\n

Wer heute ein 20.000 Quadratmeter gro\u00dfes Grundst\u00fcck<\/strong> erwirbt, kann es nicht mehr mit maximal 450 Quadratmetern konstruierter Fl\u00e4che bebauen, sondern nur noch mit maximal 300 Quadratmetern<\/strong>, verteilt auf alle Geb\u00e4udearten. Die Ocupaci\u00f3n<\/strong> betr\u00e4gt maximal 400 Quadratmeter<\/strong> im Gegensatz zu den fr\u00fcher m\u00f6glichen 800 Quadratmetern.<\/p>\n

Die Immobilienexperten<\/strong> von Porta Mallorquina<\/strong> haben die \u00c4nderungen von 2019 auf 2020 anhand verschiedener Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfen dargestellt (gr\u00fcne Tabellen) und beispielhaft einem typischen Neubau<\/strong> mit Wohnhaus, \u00fcberdachter Veranda (Porche) und Pool mit umlaufender Terrasseneinfassung entstehen lassen, jeweils auf einem Grundst\u00fcck mit der nach wie vor geltenden Mindestgr\u00f6\u00dfe (14.000 m2).<\/p>\n

\"Bauvorschriften<\/a>

Vorher und nachher – Die neuen Bebaungsvorschriften beschr\u00e4nken sowohl die konstruierten Fl\u00e4chen, als auch das Format des Pools bei l\u00e4ndlichen Bauvorhaben auf Mallorca.<\/p><\/div>\n

Das Rechenbeispiel zeigt, dass ein Kauf eines gro\u00dfen Grundst\u00fccks von z.B. 50.000 Quadratmetern in Bezug auf die Bebauungsm\u00f6glichkeiten (konstruierte Fl\u00e4che = construcci\u00f3n) keinerlei Vorteile gegen\u00fcber einem 20.000 Quadratmeter gro\u00dfen Grundst\u00fcck mehr bringt.<\/p>\n

„Wer eine Finca mit 5 bis 6 Schlafzimmern f\u00fcr Familie und G\u00e4ste sucht, kann k\u00fcnftig nur noch auf Bestandsimmobilien zur\u00fcckgreifen.“,<\/p><\/blockquote>\n

stellt Timo Weibel<\/strong>, Managing Director von Porta Mallorquina fest. Grunds\u00e4tzlich begr\u00fc\u00dft er den Landschafts- und Ressourcenschutz auf Mallorca<\/strong>, doch warum die Regierung gerade jetzt in Zeiten von Corona diese Ma\u00dfnahme umsetzt, kann er nicht nachvollziehen. So wie die gesamte Wirtschaft, blickt gerade auch der Bau-Sektor in eine ungewisse Zukunft.<\/p>\n

„Es leuchtet nicht ein, warum zwei H\u00e4user mit 3 Schlafzimmern auf je 20.000 Quadratmetern die Ressourcen mehr schonen sollten als ein gro\u00dfes Haus mit 6 Schlafzimmern auf 50.000 Quadratmetern Grund.“<\/p><\/blockquote>\n

Die Nachfrage nach gro\u00dfen Anwesen<\/strong> sei nicht nur bei Ausl\u00e4ndern hoch, auch mallorquinische Familien statten ihre Landsitze eher gro\u00dfz\u00fcgig f\u00fcr die ganze Familie aus. Zudem werden durch die Gesetzesnovelle die nach wie vor \u00fcberwiegend im Eigentum der Einheimischen befindlichen Grundst\u00fccke im Wert gemindert, so dass auf einen Schlag Verm\u00f6genswerte der Mallorquiner vernichtet worden sind. Dar\u00fcber hinaus werden etliche lokale Unternehmen der Baubranche wirtschaftlich betroffen sein, in denen \u00fcberwiegend spanische und mallorquinische Arbeitnehmer besch\u00e4ftigt sind<\/p>\n

Preise f\u00fcr Fincas werden eher steigen<\/h2>\n

Inhaber von gro\u00dfen Landsitzen<\/strong>, die legal erbaut wurden und im besten Fall noch \u00fcber eine Vermietungslizenz<\/a> verf\u00fcgen, d\u00fcrften sich hingegen freuen, denn dieser Immobilientyp wird jetzt ein noch knapperes Gut auf Mallorca<\/strong>. Die Immobilienexperten von Porta Mallorquina rechnen damit, dass die Preise f\u00fcr\u00a0Fincas in attraktiven Lagen weiter steigen werden. Wer also gerade \u00fcberlegt zu kaufen, sollte sich bald entscheiden, denn g\u00fcnstiger werde es nicht mehr, davon ist Timo Weibel \u00fcberzeugt.<\/p>\n

 <\/p>\n

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