Update 12.11.2015: Verkaufszahlen für Ferienimmobilien auf Mallorca und ihren Schwesterinseln steigen kontinuierlich an.
Laut spanischem Statistikinstitut INE wurden im September 2015 knapp 30% mehr Immobilien verkauft als im Vorjahresmonat. Damit setzt sich der Trend aus den Sommermonaten (+24% im Juni, +37% im Juli und +32% im August) weiter fort. Spanienweit wurden im September rund 14% mehr Immobilien verkauft als im Vorjahreszeitraum. Marktexperten gehen landesweit von einer weiteren Erholung der Immobilienmärkte aus, wobei die Ferienimmoblienmärkte, allen voran die Balearen, die stärksten Zuwachsraten verzeichnen. Grund für die schnellere Erholung dieser Märkte ist die anhaltend hohe Nachfrage aus dem Ausland. In bevorzugten Lagen auf Mallorca sind bereits erste Preiserhöhungen zu beobachten.
Update 01.06.15 Lesen Sie hier die wichtigsten Ergebnisse aus dem Porta Mallorquina Marktreport Ferienimmobilien 2015 (Pdf, 16 MB).
Autor: Prof. Dr. Marco Wölfle, Center for Real Estate Studies, CRES
Inhaltsverzeichnis
- Marktstudie Ferienimmobilienmarkt Mallorca
- Gegenstand und Zielsetzung
- Makrolage und Infrastruktur auf Mallorca
- Marktvolumen, Lage und Ausstattung
- Preisniveau
- Wie viel kostet Meerblick?
- Investorenperspektive – Preise nach Objektkategorien
- Fazit zum Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca
- Studie als PDF zum Download
Marktstudie Ferienimmobilienmarkt Mallorca
Einladende Landschaftsbilder oder Aufnahmen von imposanten Fincas, luxuriös ausgestatteten Villen oder modernen Penthäusern im Herzen von Palma lassen Investments in Ferienimmobilien auf Mallorca auch finanziell attraktiv erscheinen. Gleichwohl werden für Investoren letzten Endes auch Renditeerwägungen ausschlaggebend sein. Hierfür sind Informationen über die Marktstruktur und die Werthaltigkeit ihrer Investition wichtig.
Lohnen sich große Preisaufschläge für besondere Lagemerkmale oder einen tollen Meerblick heute? Wie sicher sind Verkaufsmöglichkeiten und wie hoch ist das Angebot anderer Verkäufer in der Zukunft?
Einen ersten Schritt in der Analyse der dahinter liegenden Strukturkomponenten gibt die folgende Studie des STI Center for Real Estate Studies im Auftrag von Porta Mallorquina Real Estate, in der differenziert nach Region und Ausstattungsstandard das mengen- und preismäßige Objektangebot vorgestellt wird.
Gegenstand und Zielsetzung
Die vorliegende Studie untersucht den Markt für Kaufobjekte auf Mallorca, mit der Zielsetzung, einen möglichst repräsentativen Überblick über Niveau und Struktur des vorhandenen Angebots für Ferienimmobilien zu verschaffen.
Dabei wird sowohl das quantitative Angebot (Anzahl der Objekte) als auch das qualitative Angebot (Lage, Ausstattungsstandard, Meerblick) untersucht, um es letztlich den verschiedenen ermittelten Preisniveaus zuordnen zu können.
Es ist zu berücksichtigen, dass das rein mengenmäßige Angebot an Objekten leicht überschätzt werden kann, wenn überschlagsweise die Mengenangaben verschiedener Makler zusammen-gezählt werden. Auf dem Multi-Makler-Markt Mallorca kann es dazu kommen, dass dasselbe Objekt bei mehreren Maklern – ggf. sogar mit unterschiedlichen Informationen – geführt wird.
Um derartig verzerrende Effekte auszuschließen, wurden einzelne Objektdaten der marktführenden Makler gesammelt und abgeglichen, indem unplausible Werte und Doppelzählungen (siehe Anhang zur Datengrundlage) korrigiert wurden. Nach Korrektur um statistische Ausreisserwerte ergibt sich ein Datensatz mit 3.857 Objekten, auf deren Ausstattungsstandard im übernächsten Abschnitt eingegangen wird.
Makrolage und Infrastruktur auf Mallorca
Mallorca ist Zentrum und zugleich die größte Insel der Balearen. Mit rund 3.600 Quadratkilometern ist Mallorca mehr als sechsmal so groß wie das benachbarte Ibiza. Durch seine geographische Lage im westlichen Mittelmeer ist Mallorca mit akzeptablen Flugzeiten von unter 3 Stunden aus Deutschland gut zu erreichen und hat sich so auch zu einem Mittelstreckendrehkreuz für internationale Fluggesellschaften entwickelt.
Die Wirtschaft lebt – insbesondere auch wegen des südländischen Klimas – vom Tourismus. Auch in den Wintermonaten betragen die Durchschnittstemperaturen ungefähr 10 Grad, während in den Sommermonaten Spitzentemperaturen von über 30 Grad keine Seltenheit sind.
Angezogen von dem attraktiven Klima und der vielfältigen Landschaft, besuchen jährlich rund 10 Mio. Touristen die Insel. Ca. 23% davon sind Deutsche, knapp gefolgt von den Briten mit gut 21%.
Von den ca. 560 km Küstenlinie sind mindestens 50 km als Strand ausgewiesen und bieten auch in der Hauptsaison genügend Platz für Badegäste. Mallorca ist aber keineswegs nur als Destination für Massentourismus und Badeurlaub bekannt. Auch Sportarten wie Wandern oder Golf (24 Plätze) sprechen eine breite Zielgruppe an. Die restriktiven Bauvorschriften begünstigen die Werthaltigkeit von Bestandsimmobilien und schützen die bestehende Natur.
Marktvolumen, Lage und Ausstattung
Auf Mallorca stehen Anfang 2015 rund 4.000 Objekte unterschiedlicher Kategorien zum Verkauf. Die folgende Abbildung zeigt, dass sich die Objektanzahlen völlig unterschiedlich verteilen und nicht der regionalen Flächengröße entsprechen.
Mehr als die Hälfte des Angebots konzentriert sich auf die drei Top-Regionen „Südwest“, „Nord“ und „Palma Umland“ mit 28%, 13% und 12%. Hier sticht besonders der Südwesten hervor, in dem als vergleichsweise kleine Region, mehr als ein Viertel aller Objekte angeboten werden. Im Vergleich dazu findet sich die flächenmäßig große Region „Südosten“ auf dem letzten Listenplatz wieder. Mit 6% entfällt nur knapp mehr als ein Zwanzigstel auf diese Region.
Erwartungsgemäß findet sich auf der Insel ein vergleichsweise hoher Standard. 10% aller Objekte liegen im Luxussegment und auch der gehobene Objektbereich macht mit 36% mehr als ein Drittel aus. Nur ein Zwanzigstel der Objekte zählt zum einfachen Ausstattungsniveau.
Besonders hinsichtlich des Ausstattungsstandards zeigen sich regionale Trends. So findet sich der größte Luxusanteil mit 16% im Südosten, einer Region, in der vergleichsweise wenige Immobilien (231) angeboten werden. Ein überdurchschnittlich hoher Anteil von Objekten einfacher bis mittlerer Qualität findet sich im Norden und Nordwesten. Hier machen diese beiden Qualitätsniveaus mehr als zwei Drittel aus und bieten Investoren möglicherweise preislich günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Markt.
Preisniveau
Die Preise streuen zwischen den verschiedenen Regionen, aber auch innerhalb der Regionen deutlich, je nach Ausstattungsstandard und besonderen Objekteigenschaften.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise sind im Südwesten mit rund 5.040 € mehr als zwei Drittel teurer als im Süden, wo sich durchschnittliche Quadratmeterpreise von 2.950 € ergeben. Neben dem Südwesten zählen aber auch Palma und Palma Umland sowie der Nordwesten zu den Top-Regionen. Hier ergeben sich Durchschnittspreise in der Spanne von 4.110 € bis 4.340 €.
Die zusätzlich angegebene Preisspanne „von“ (einfache Ausstattung) „bis“ (Luxus-Ausstattung) zeigt aber, dass auch in den Top-Regionen die Möglichkeiten für ein „Schnäppchen“ bestehen und ebenso, dass in den eher günstigeren Regionen für besondere Objekte durchaus hohe Werte erzielt werden können.
Gibt man sich im Südwesten auch mit einfachem Ausstattungsstandard zufrieden, so reicht ein durchschnittlicher Kaufpreis von 3.180 € pro m². Im Nordwesten müssten hierfür knapp 320 € mehr je Quadratmeter ausgegeben werden.
Die Spitzenobjekte einer Region sind in der Regel mehr als doppelt so teuer wie der einfache Ausstattungsstandard. Dies zeigt sich besonders in den 4 Top-Regionen. Hier reichen Einstiegspreise von 2.510 € je Quadratmeter in Palma Umland bis zu 7.170 € je Quadratmeter im Südwesten.
Für Investoren könnten diese starken Preisaufschläge für höherwertige Investitionen interessant sein, zumal sie sich auch in anderen Regionen wiederfinden. Im vergleichsweise günstigen Norden reichen die durchschnittlichen Preise vom einfachen bis zum Luxusinvestment von 2.660 € bis zu 5.800 €, was einen Preisaufschlag von rund 120% ausmacht.
Wie viel kostet Meerblick?
Ein besonderes Qualitätsmerkmal – gerade vor dem Hintergrund von Investments in Ferienimmobilien – stellt der Meerblick dar. Wie viel geben Investoren derzeit für den Meerblick aus? Die folgende Tabelle weist in den beiden Spalten die Durchschnittspreise sortiert nach Objekten mit und ohne Meerblick aus.
Es zeigt sich, dass Meerblick nicht selten Preisaufschläge von über 20% rechtfertigt. Beispiels-weise werden in Palma für Objekte ohne Meerblick durchschnittlich 4.030 € je Quadratmeter gezahlt, während Investoren für Meerblick durchschnittlich 5.170 € ausgegeben. Noch größer ist der prozentuale Aufschlag in der Top-Region Nordwesten, aber auch in der eher günstigen Region Nord. In beiden Regionen liegen die Preisaufschläge je Quadratmeter bei über 1.200 €.
Im Vergleich der Durchschnittspreise von Objekten ohne und mit Meerblick werden Spitzenaufschläge im Nordwesten von bis zu 53% erreicht, während in Palma Umland oder im Nordosten nur 16% bzw. 18% erlöst werden.
Investorenperspektive – Preise nach Objektkategorien
Aus der Investorenperspektive ist auch die Unterteilung nach Objektkategorie zu untersuchen, da sich hier gegenläufige Markttrends zeigen. Grundsätzlich gilt das Prinzip, dass bebaute Grundstücksfläche allein wegen des höheren materielleren Aufwands teurer sein sollte, als unbebaute Fläche.
Die folgende Tabelle zeigt diesen Effekt ganz besonders deutlich zwischen den beiden letzten Spalten durch den Vergleich von Objekten von 1.001 m² bis 10.000 m² Grundstücksfläche zu Objekten mit größerer Grundstücksfläche. Die Durchschnittsquadratmeterpreise von Objekten mit größeren Grundstücken sind stets geringer als diejenigen von Objekten mit kleineren Grundstücken.
Warum zeigt sich dieser Effekt nicht in den Top-Lagen und im Vergleich zu Wohnungen und Objekten mit Grundstücksflächen von unter 1.000 m²? In den Top-Lagen ist der Markt in dieser Objektkategorie weniger liquide, verfügt also über ein geringeres Angebot. Sondereffekte und Liebhaberpreise können hier einen starken Einfluss auf den Durchschnitt haben. Hier finden sich anteilig und im Vergleich zu den anderen Kategorien auch mehr Objekte mit höherem bis höchstem Ausstattungsstandard.
Bei Großgrundstücken kommen Reihenhäuser gar nicht vor, während gerade Reihenhäuser und Wohnungen Kostenverteileffekte durch gemeinsam genutzte Infrastruktur zeigen und aus der Nutzerperspektive nicht dieselbe Eigenständigkeit wie freistehende Immobilien besitzen. Beide Effekte rechtfertigen die Abschläge in den Durchschnittspreisen beider Kategorien und erklären letztlich den Trend der Tabelle, der zeilenweise von links nach rechts erst steigende und dann fallende Durchschnittspreise in den jeweiligen Regionen ausweist.
Besonders in den Top-Lagen im Südwesten sind Investoren bereit, für repräsentative Objekte Summen zu bezahlen, die selbst für diese Orte überdurchschnittlich hoch sind. So sind die Lage in der ersten Meereslinie und innerhalb bekannter Orte und Gemeinden richtungsweisend für die Preisbildung solcher Immobilien.
Fazit zum Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca
Mallorca bleibt aus Investorenperspektive attraktiv. Bei genauerer Betrachtung verschiedener Regionen, Ausstattungs- und Preisniveaus bieten sich verschiedenste Möglichkeiten für größere und kleinere Investitionsbeträge.
Wenig überraschend sind die hohen Preise und Preisaufschläge für Meerblick in den bekanntesten Regionen wie Palma bzw. insgesamt im Südwesten. Bei genauer Betrachtung einzelner Objekte sind dennoch auch hier günstige Einstiegspreise zu finden, wie ebenso außerhalb sehr hochpreisige Investments möglich sind. Beispielsweise befindet sich der Nordosten im preislichen Mittelfeld, obgleich gerade hier der zweithöchste Anteil an Luxusimmobilien zu finden ist. Hier spielt auch wesentlich die Betrachtung der jeweiligen Baualtersklasse eine Rolle. Objekte, die erst in jüngerer Vergangenheit entstanden sind, könnten tendenziell mit höherer Ausstattungsqualität erstellt worden sein. Regionen mit älterem Immobilienbestand schneiden in diesem Falle mit preislich geringeren Werten ab.
Im Kern weiterführender Investitionsüberlegungen wird die Frage der Wertstabilität stehen, die einerseits stark vom einzelnen Objekt abhängig sind und andererseits dem allgemeinen Trend wirtschaftlicher Entwicklung folgen. Diese wiederum ist stark durch den Tourismus dominiert und folgt damit der wirtschaftlichen Entwicklung der touristischen Herkunftsländer (Deutschland und Großbritannien) sowie den dafür geltenden lokalen Rahmenbedingungen.
Studie als PDF zum Download
Hier können Sie die Marktstudie Ferienimmobilienmarkt Mallorca-CRES kostenfrei downloaden.
Copyright Grafiken und Bilder: Porta Mallorquina Real Estate S.L.
Das ist ohne Zweifel das beste Zahlenmaterial, was bislang zum Immobilienmarkt Mallorca veröffentlicht wurde. Es schafft Transparenz und hilft dem Kaufinteressenten, den Markt und das jeweilige Angebot einzuschätzen. Auch wenn der Immobilienkauf letztlich ein sehr emotionale Angelegenheit ist: Wenn eine Immobilie finanziert werden soll, helfen nur Zahlen weiter, um die Bank von der Angemessenheit des Kaufpreises zu überzeugen.
Vielen Dank für diese wirklich umfassende und sehr informative Studie.
Hallo Frau Franke, herzlichen Dank für Ihr positives Feedback zu unserer Studie! Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team.
Mallorca hat wirklich sehr schöne Immobilien. Ich bin vor zwei Jahren auf der Suche mit einem Immobilienmakler auf ein passendes Haus gestossen. Die Immobilien Bewertung war schon sehr gut. Danke für die vielen Informationen. Besonders hat mir die Grafik über den Quadratmeterpreis zu gesagt.
Herzlichen Dank für das Lob! Mit sonnigen Grüßen, Ihr Porta Mallorquina Team
[…] den lokalen Immobilienmarkt untersucht und analysiert hat. Die Ergebnisse wurden in der Studie „Ferienimmobilienmarkt Mallorca“ (gesamte Studie mit PDF-Download) veröffentlicht und gibt den ersten neutralen Überblick über […]
[…] Strukturkomponenten gibt die folgende Studie des STI Center for Real Estate Studies, auch im Vergleich zur Marktstudie 2015, Aufschluss. Insgesamt wurden rund 4.800 Immobilienangebote hinsichtlich Lage, Preis und […]
was hilft die ganze studie wenn ihre mitarbeiter sie nicht anwenden sondern einen preis nach ihrem gefühl dem verkäufer plausibel zumachen ich bin doch sehr enttäuscht
mfg Gerrit Ostendorp
Hallo Herr Ostendorp, wir bedauern, dass Sie mit unserem Service nicht zufrieden waren – bitte wenden Sie sich direkt an unser Kundenmanagement unter info@portamallorquina.com oder rufen Sie uns an, +34 971 698 242, damit wir Ihr Anlegen besprechen können. Viele Grüße, Ihr Porta Mallorquina Team.
Vielen Dank für diese hilfreichen Informationen zum mallorquinischen Immobilienmarkt. Gibt es schon Zahlen zu 2016?
Hola Lenno,
die aktuelle Studie zum Mallorca Ferienimmobilienmarkt 2016 finden Sie hier im Blog https://www.porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-mallorca-immobilien-2016/
Bei Rückfragen können Sie sich gerne hier wieder per Kommentar melden.
Viele Grüße, Ihr Porta Mallorquina Team