Mallorca-Immobilie vererben oder schenken? Eine Geldfrage …

Wer die Ferienimmobilie auf Mallorca mit Köpfchen überträgt, kann viel Geld sparen: Im Extremfall kann die Steuerlast bei Erbschaften oder Schenkungen in Spanien mehr als 70 Prozent betragen. Es geht auch wesentlich billiger, daher vermitteln wir einen Überblick und erklären, wo für Nichtresidenten die Fallen lauern und die Chancen liegen.

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, muss sich früher oder später die Frage stellen: Was wird mit meinem Feriendomizil, wenn ich einmal nicht mehr bin? Ist eine Schenkung zu Lebzeiten der richtige Schritt oder doch eine reguläre Erbschaft? Beim Übertragen von Immobilien in Spanien gibt es eine ganze Reihe rechtlicher Bestimmungen zu beachten. Es ist bereits vor dem Kauf sinnvoll, sich mit dieser Problematik auseinanderzusetzen. Das kann kompliziert werden, insbesondere bei grenzüberschreitenden Konstellationen (deutscher Steuerbürger – spanische Immobilie). Es empfiehlt sich daher, in beiden Ländern Berater zu beauftragen, die gut miteinander kommunizieren.

Wer die Ferienimmobilie mit Köpfchen überträgt, kann viel Geld sparen

Wer die Ferienimmobilie mit Köpfchen überträgt, kann viel Geld sparen

Steuerliche Unterschiede bei Erbschaft und Schenkung

Die spanischen Vorgaben unterscheiden sich erheblich von den deutschen. Während etwa in der Bundesrepublik Erbschaft- und Schenkungsteuer gleich sind, wird in Spanien differenziert. Bei einer Erbschaft ist man in Spanien steuerlich mit der Zahlung der Erbschaftsteuer durch. Bemessungsgrundlage ist dabei der Marktwert der Immobilie zum Todeszeitpunkt. Anders als in Deutschland verzichtet Spanien grundsätzlich auf die Besteuerung eines eventuellen Wertzuwachses. Der Erbe bezahlt Erbschaftsteuer auf den aktualisierten Immobilienwert.

Die balearische Erbschaftsteuer

Auf den Balearen liegt der Mindestsatz der Erbschaftsteuer für die nächsten Angehörigen des Verstorbenen bei nur einem Prozent (bis 700.000 Euro). Der Steuersatz kann sich nach Maßgabe des Vorvermögens und des Verwandtschaftsgrad noch erhöhen, doch für den engsten Familienkreis gelten Bedingungen, die vielfach zu einer geringeren Besteuerung als in Deutschland führen.

Wichtig ist auch die Bemessungsgrundlage, also jener Wert, auf den die Steuer entrichtet wird. Bei Immobilien wird seit Januar 2022 der Referenzwert als Mindestwert angesetzt. Ihn ermittelt das Katasteramt jährlich neu anhand der Größe der Immobilie sowie der im jeweiligen Gebiet festgestellten Quadratmeterkosten.

Mit wesentlichen Erleichterungen durch Freibeträge braucht niemand zu rechnen: Bei der Erbschaftsteuer liegen sie im günstigsten Fall bei 50.000 Euro.

Ein wachsames Auge auf Nichtresidenten

Bei Nichtresidenten legen die hiesigen Behörden besonderen Wert darauf, sicherzustellen, dass die spanischen Immobilien an die legitimen Erben übertragen werden. Die spanische Erbschaftsteuer beschränkt sich auf die im Land befindlichen Güter und Rechte.

Seit 2015 können Nichtresidenten – also Personen, die nicht fest im Land leben – zwischen der zentralstaatlichen und der erbschaftsteuerlichen Regelungen jener Region wählen, in der sich der Großteil der Erbmasse befindet. Das bedeutet für Mallorca: Erben können von den auf den Inseln geltenden vergleichsweise günstigeren Steuersätzen für nahe Angehörigen profitieren. In der Regel sind die regionalen Bestimmungen günstiger, daher fällt die Wahl leicht. In jedem Fall sollte man sich beraten lassen, denn die Regelungen sind von Region zu Region unterschiedlich.

Wichtig ist auch zu beachten, dass eine Frist von sechs Monaten zwischen Todeszeitpunkt und Bezahlung der Erbschaftsteuer gewährt wird. Gerade bei Erben, die keine Residenten in Spanien sind, kann dieser Zeitraum sehr knapp werden. Eine Urkunde über die Erbschaftsannahme sowie der Nachweis, dass Erbschaftsteuer bezahlt wurde, sind die unabdingbaren Voraussetzungen, um eine Immobilie auf den neuen Eigentümer umschreiben lassen zu können.

Schenkung: Die verdeckte Einkommensteuer

Wer in Spanien eine Immobilie verschenkt, muss – im Unterschied zur Erbschaft – unter Umständen Einkommensteuer zahlen. Während die Schenkungsteuer durch den Beschenkten entrichtet wird, trifft die Einkommensteuer den Schenker. Die Steuer fällt auf den Wertzuwachs an, den die Wohnung oder das Haus seit dem Kauf erfahren hat, und entspricht somit der Gewinnsteuer bei einem Verkauf. Je nach Höhe dieses theoretischen Gewinns kann die Einkommensteuer deutlich höher ausfallen als die eigentliche Schenkungsteuer. 

Beispiel: Eine Ferienwohnung in Palma de Mallorca wurde vor 20 Jahren für 200.000 Euro erworben. Nun soll sie verschenkt werden und ist mittlerweile das Doppelte wert. Der Beschenkte zahlt auf 400.000 Euro die Schenkungssteuer, die auf den Balearen unter nahen Verwandten bei sieben Prozent liegt, d.h. 28.000 Euro. Der Schenker zahlt zusätzlich Einkommensteuer von 19 Prozent auf einen – freilich nur theoretischen – Vermögensgewinn von 200.000 Euro, also 38.000 Euro. Gesamthaft gesehen muss die Familie für diese Übertragung also 66.000 Euro berappen, das entspricht 16,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

Bei der Schenkungssteuer gibt es gar keine Freibeträge, sondern nur Vergünstigungen in speziellen Fällen. Während für nächste Verwandte ein pauschaler Steuersatz von sieben Prozent gilt, kann bei Angehörigen anderer Verwandtschaftsgruppen oder Nichtverwandten unter ungünstigen Bedingungen eine Steuerlast von 70 Prozent entstehen.

Mallorcas Alternative: Der Nachfolgepakt

Eine weitere Möglichkeit auf den Balearen ist die Anwendung eines Nachfolgepakts, den nur wenige Regionen zulassen. Der so genannte „Pacto Sucesorio“ entspricht einer Schenkung zu den steuerlichen Bedingungen einer Erbschaft. Das kann wesentlich günstiger sein, muss aber nicht, daher ist für den Einzelfall zu prüfen, ob der „Pacto“ tatsächlich einen Vorteil bringt. 

Die Verwendung dieses alten Rechtsinstruments als neuartiges Steuersparmodell ist jedoch nur für Residenten vollständig geklärt. Die Inanspruchnahme durch Nichtresidenten mit ausländischer Staatsangehörigkeit ist zweifelhaft. Anfang Juli 2022 einigten sich die Parteien im Balearen-Parlament, den „Pacto Sucesorio“ auf eine neue Grundlage zu stellen und damit für Rechtssicherheit zu sorgen. Bis Ende des Jahres soll das entsprechende Gesetz verabschiedet werden, bis dahin kann man über die Details der Neuregelung nur spekulieren.

Die Steuer- und Rechtsberaterkanzlei PlattesGroup informiert am Freitag, 18. November, ab 10 Uhr in einem kostenfreien Tagesseminar in Palma de Mallorca umfassend über die Problematik des Erbens und Schenkens in Spanien. Weitere Infos und Anmeldung hier. Für Beratungsanfragen zum Thema Erben und Schenken wenden Sie sich an info@plattesgroup.net.

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