Steuer auf Immobilienbesitz

Fiskalisches Überraschungsei: die spanische „Selbstnutzungssteuer“ auf Immobilien

Bei Einstiegsberatungen mit Deutschen, die seit längerer Zeit eine Immobilie auf Mallorca ihr eigen nennen, erleben wir immer wieder dieselbe Szene: Auf die Frage, ob denn für die bisherigen Jahre Einkommensteuer bezahlt worden sei, kommt die Antwort, man hätte ja kein Einkommen aus Vermietung, das Haus würde nur privat genutzt. Im Übrigen habe sich das spanische Finanzamt nie gemeldet, „die werden schon Bescheid sagen, wenn sie etwas von uns wollen“.

Selbstnutzungssteuer auf Immobilien

Selbstnutzungssteuer auf Immobilien

 

In der Folge müssen wir die Kunden darüber aufklären, dass sie zu mehreren relevanten Steuerthemen ein vollkommen falsches Bild haben. Zunächst gilt in Spanien die Selbstveranlagung. Das bedeutet: Das Finanzamt meldet sich nicht, um die Steuerpflichtigen individuell auf ihre Verpflichtungen aufmerksam zu machen, sondern jeder Einzelne ist verpflichtet, sich zu informieren und unaufgefordert zum richtigen Zeitpunkt die richtige Erklärung mit den richtigen Zahlen einzureichen und die entsprechende Zahlung zu leisten. Kommt tatsächlich Post vom Finanzamt, hat man bereits ein Problem. Die Behörde meldet sich in der Regel nur, wenn eine Erklärung nicht zeitgerecht oder nicht korrekt eingereicht wurde bzw. wenn der Verdacht auf Unregelmäßigkeiten besteht.

Der nächste Irrtum betrifft die Einkommensteuer auf eine selbstgenutzte Immobilie, mit der keine Mieteinkünfte erwirtschaftet werden. In Deutschland ist eine solche Steuer unbekannt, in Spanien gehört sie zum täglichen Brot. Hier muss jedermann für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt und auch nicht vermietet werden, einen fiktiven Nutzwert versteuern. Das gilt auch für Residenten. Bei Nichtresidenten fällt automatisch jede spanische Immobilie unter diese Regelung, da sie zwangsläufig eine Zweitimmobilie und nicht den Hauptwohnsitz darstellt – der steht ja aus spanischer Sicht im Ausland.

Wie funktioniert diese „Zurechnung von Immobilieneinkommen“, wie es im Gesetz wörtlich heißt? Zur Berechnung wird der Katasterwert herangezogen, der üblicherweise ein Drittel bis zur Hälfte des Martkwertes einer Immobilie beträgt. Als Immobilieneigner findet man diesen Wert in den Grundsteuerbescheiden (IBI) der meisten Gemeinden. Allerdings verschwindet diese wertvolle Information gerade wieder, weil in den Rathäusern aus Furcht vor den strengen Datenschutzbestimmungen die entsprechenden Bescheide nur noch den Grundsteuerbetrag anführen. Es könnte also nötig werden, in der Gemeinde nachzufragen.

Immobilieneinkommen

Immobilieneinkommen

Hat man den Katasterwert ermittelt, steht die Berechnung an. Hat die Gemeinde den Kataster in den letzten zehn Jahren einer Revision unterzogen, so sind 1,1 Prozent anzusetzen, dann hat man ihn, den „fiktiven Nutzwert“. Ist die Revision schon länger her, sind 2 Prozent anzusetzen. Auf den resultierenden Betrag bezahlen EU-Bürger 19 Prozent Einkommensteuer, die Bürger von Nicht-EU-Staaten 24 Prozent.

Der Haken: Seit es diese unterschiedlichen Steuersätze gibt, muss die Ansässigkeit in einem EU-Land Jahr für Jahr aufs Neue mit einer internationalen Ansässigkeitsbescheinigung des Heimat-Finanzamtes nachgewiesen werden, sonst fallen 24 Prozent an. Der Steuerpflichtige muss selbst entscheiden, ob die Ersparnis den Aufwand wert ist. Denn tatsächlich fällt die Einkommensteuer für Selbstnutzung gering aus. Und das, obwohl man keinerlei Kosten in Abzug bringen kann.

Rechenbeispiel: Für eine Immobilie, die um 500.000 Euro gekauft wurde und einen Katasterwert von 200.000 Euro aufweist, werden jährlich 418 Euro fällig. Bei mehreren Eigentümern wird jeder gesondert für seinen Anteil einkommensteuerpflichtig. Besteht Nießbrauch, so muss der Inhaber des Nießbrauchsrechts für die gesamte Steuer aufkommen (dies gilt auch für die Grundsteuer, während die Vermögensteuer anteilig für alle Miteigentümer anfällt).

Die Einkommensteuer für die Selbstnutzung ist eine Jahreserklärung. Zeit zur Deklaration und Einzahlung hat der Immobilieneigentümer während des gesamten Folgejahres, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

Auch für vermietete Immobilien kann die Steuer anfallen, nämlich anteilig für Tage des Leerstands oder der Selbstnutzung. Nicht fällig wird die Steuer bei lückenloser ganzjähriger Vermietung oder für Zeiträume, in denen die Immobilie nachweislich unbewohnbar ist. Achtung: Fotos oder die Meinung des Eigentümers reichen nicht, um diesen Zustand nachzuweisen. Ideal wäre ein Gutachten – aber das kostet wahrscheinlich mehr als man sich damit spart …

Auf unserem Portal www.europeanaccounting.net finden Sie unter „Dienstleistungen“ einen „Selbstnutzungssteuerrechner NR“, mit dem Sie die Steuerlast rasch berechnen können. Grundlage ist ein vor weniger als 10 Jahren revidierter Kataster.

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