Achtung Steuerfalle – Diese fünf Fehler sollten Sie beim Immobilienkauf vermeiden!

Gastautor: Thomas Fitzner

Steuerliche Besonderheiten können wesentlichen Einfluss auf die Entscheidung darüber nehmen, ob und wie man eine Immobilie erwirbt. Für Eigentümer wiederum gilt es, diese Besonderheiten im Auge zu behalten, um Unannehmlichkeiten zu vermeiden. Im Folgenden erklären wir fünf Beispiele für Besonderheiten, die man zum Thema Steuer & Immobilien im Auge behalten sollte.

Beim Kauf von Immobilien auf Mallorca gibt es steuerliche Besonderheiten, die man beachten sollte.

Beim Kauf von Immobilien auf Mallorca gibt es steuerliche Besonderheiten, die man beachten sollte.

Wichtig für Käufer

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine neue Immobilie zu erwerben, um mit dieser umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung zu betreiben und somit die Rückerstattung der beim Kauf bezahlten Umsatzsteuer zu beantragen, hat seit 1. August 2017 ein Problem. Seit diesem Zeitpunkt gilt das neue Tourismusgesetz der Balearen, das die Ferienvermietung verbietet, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre alt ist. Somit ist die IVA-Rückerstattung nur dann möglich, wenn man eine andere umsatzsteuerpflichtige Vermietungsmodalität ausübt.

Ferienvermietung ist bei dieser wunderschönen Neubau-Villa leider noch nicht möglich – die Immobilie muss älter als fünf Jahre sein.

Vermögenssteuer bleibt vorerst

Momentan geistert die Nachricht durch den Blätterwald, die spanische Finanzbehörde habe vergessen, die Vermögensteuer ein weiteres Jahr zu verlängern, weshalb nach momentanem Rechtsstand die ungeliebte Steuer für 2018 ausgesetzt ist. Steht die Abschaffung bevor? Mitnichten. Die Nachricht ist zwar faktisch korrekt, jedoch hat der Gesetzgeber bis zum 30. Dezember 2018 Zeit, die Verlängerung zu beschließen. Dies wird höchstwahrscheinlich geschehen, denn in der Politik ist die Vermögensteuer kein Gesprächsthema. Es lohnt sich daher auch weiterhin, VOR dem Notartermin über ein vermögensteuerlich kluges Erwerbsmodell nachzudenken.

Spanische Steuererklärung

Was die Einkommensteuer betrifft, so tritt bei etlichen Beratungsgesprächen dieselbe Wissenslücke über die folgende Verpflichtung zutage: Ausländische Eigentümer haben für die spanische Immobilie IMMER Einkommensteuer zu bezahlen, egal ob vermietet oder nicht. Sind keine Mieteinnahmen zu versteuern, so wird eine Art Selbstnutzungssteuer auf einen fiktiven Nutzwert wirksam. Einzureichen und zu bezahlen ist diese für jedes Jahr, die Frist läuft bis Ende des Folgejahres.

Schon beim Kauf an Verkauf denken

Wer denkt beim Erwerb schon direkt ans Verkaufen oder Verschenken? Sollte man aber. In beiden Fällen muss in Spanien gleichermaßen Einkommensteuer auf den Vermögenszuwachs bezahlt werden, der beim Verkauf real, bei der Schenkung nur virtuell ist. Das bedeutet nicht nur, dass Unterverbriefung (mit einem Teil der Zahlung in B) neben dem Risiko einer Anzeige wegen Geldwäsche unweigerlich auch Nachteile beim Verkauf oder beim Schenken mit sich bringt. Denn besteuert wird die Differenz zwischen den offiziellen Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis. Das bedeutet weiterhin, dass jegliche Rechnungen über wertsteigernde Baumaßnahmen helfen, die Steuerlast zu senken.

SL-Modell hat ausgedient

Privat genutztes Immobilieneigentum über eine Kapitalgesellschaft ist „out“, dafür haben die Steuerbehörde an beiden Enden der Luftbrücke Deutschland-Mallorca in den vergangenen Jahren gesorgt. Den Todesstoß hat der deutsche Bundesfinanzhof ausgeführt, indem er für diese Strukturen mittlerweile Bedingungen vorschreibt, die a) zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen und b) in vielen Fällen auch zu einem Verfahren wegen Steuerdelikt, Stichwort „verdeckte Gewinnausschüttung“. Darüber hinaus kann die Nichtbeachtung wenig bekannter und wenig beachteter formeller Vorschriften zu kostspieligen Schwierigkeiten führen.

Mit diesen fünf sehr allgemein gehaltenen Anmerkungen ist das Thema „Immobilien & Steuern auf Mallorca“ natürlich weit jenseits von ausgereizt. Aber sie vermitteln eine Ahnung davon, welche fiskalischen Stolpersteine auf dem Weg zum mediterranen Lebensgenuss lauern.

Die Porta Mallorquina Immobilienberater helfen Ihnen gerne weiter – für Spezialfragen vermitteln wir Ihnen gerne kompetente Rechts- und Steuerberater.

 

Man sollte sich jedoch davon nicht sein Mallorca-Projekt mies machen lassen, sondern kompetente Beratung suchen, und zwar idealerweise BEVOR man sechs- oder siebenstellige Beträge Richtung Spanien schickt.

Kostenfreies Seminar im Februar

Ein Seminar zum Thema „Ferienvermietung auf Mallorca: Risiken und Lösungen“ findet am 2. Februar 2018 in Palma de Mallorca statt. Teilnahme kostenlos. Weitere Informationen und Anmeldung finden Sie hier: http://www.europeanaccounting.net/veranstaltungen/

1 Kommentar
  1. Ich plane ein neues Haus zu kaufen, aber zuerst muss ich mein altes Haus verkaufen. Für den Kauf suche ich bereits einige Tipps. Danke, dass Sie erzählen etwas über die Vermögensteuer. Ich werde über mein Erwerbsmodell nachdenken.

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